Een bijna volledige bezetting en hogere huurinkomsten kunnen de alsmaar onzeker wordende toekomst voor het winkelvastgoedfonds Vastned niet camoufleren. Met een slinkende vastgoedportefeuille, fiscale tegenwind en hogere rentekosten blijft het de vraag hoe Vastned met zijn beperkte omvang op een kostenefficiënte manier zijn winkelpanden gaat exploiteren.
Vastned blijft de kaarten hardnekkig tegen de borst houden. Ceo Reinier Walta wilde tijdens de aandeelhoudersvergadering (ava) op 25 april zelfs geen outlook geven voor de rest van 2024.
Beleggen in beursgenoteerd vastgoed in Nederland is voor veel beleggers een beproeving. Anders dan op de woningmarkt is het op de winkel- en kantorenvastgoedmarkt huilen met de pet op. Bij Wereldhave, kantorenbelegger NSI en ook bij Vastned spelen min of meer dezelfde problemen.
Niet alleen zorgde covid-19 voor een forse impact, ook de sterk oplopende rente mist zijn uitwerking op het verdienmodel van vastgoedinvesteerders niet. Zowel de waardering van het vastgoed als de hogere rentelasten zodra een herfinanciering zich aandient, maken het lastiger om voldoende rendement op de portefeuille te maken. Bij Vastned speelt dit in versterkte mate. Waar NSI een beleningsgraad (loan to value) heeft van circa 30 procent, zit Vastned op een hogere schuldgraad (waarover later meer). Daarbovenop komt het feit dat Vastned nog dit jaar een fors deel van zijn schulden moet herfinancieren. Dit probleem is door een brugfinanciering doorgeschoven naar begin 2025.
Om de schuld behapbaar te houden, schakelt Vastned over op het verkopen van enkele panden. In het jaarverslag over 2023 meldde Walta nog dat slechts een paar kleine panden voor in totaal 8 miljoen euro waren verkocht. Een week voor de ava echter, zette Vastned zwaarder geschut in en verkocht het een van zijn kroonjuwelen.
Rokin Plaza
Het gaat om het 6 verdiepingen tellende Rokin Plaza, in een van de bekendste winkelstraten van de hoofdstad. Vastned kocht het pand aan in 2015 voor 108 miljoen euro. Nu is de straatbeeldbepalende locatie, die ook een ingang aan de Kalverstraat heeft, verkocht voor 100 miljoen euro aan de Japanse ondernemer Tadashi Yanai. Yanai is niet alleen de rijkste inwoner van Japan, hij is tevens eigenaar van kledingmerk Uniqlo, een van de prominente huurders van Rokin Plaza.
De boekwaarde van het pand lag onder de verkoopprijs, zo verzekerde Walta de aanwezige aandeelhouders desgevraagd. De hogere aankoopprijs van destijds moet worden bezien in het licht van de lagere rente in 2015 en de hogere huren in die periode voor de pandemie. Met inbegrip van de geïnde huurpenningen had Vastned, aldus Walta, geen verlies geleden op deze investering. De ceo gaf ook aan dat het verkoopproces op de gebruikelijke manier was verlopen en dat Yanai niet de enige bieder was geweest.
Hoge kosten
Een door Vastned in 2023 uitgevoerde strategische review leidde tot een beperkte wijziging van de strategie. Het verkopen van bepaalde onderdelen tegen de juiste prijs, het pad dat Vastned nu is ingeslagen, zou “onmiddellijk waarde ontsluiten voor alle stakeholders”.
Met een beleningsgraad (loan-to-value) van ruim 40 procent zat Vastned net boven de gewenste grens van 40%. Omdat de verkoopopbrengst van Rokin Plaza wordt gebruikt om de schulden aan de bank terug te brengen, komt Vastned nu wel uit onder de 40 procent. Door de krimp van de onderneming blijven behalve de rentekosten ook de vaste kosten (denk aan personeel-, kantoor- en advieskosten, maar ook aan administratieve lasten en lokale belastingen) aan de hoge kant. Ter illustratie: Vastned haalde 72 miljoen euro binnen aan huurpenningen. Van die opbrengsten ging 17 miljoen euro op aan rentebetaling en was Vastned acht miljoen euro kwijt aan operationele kosten. Hoe weinig speelruimte Vastned heeft, blijkt wel als naar het directe resultaat wordt gekeken. Dat resultaat houdt geen rekening met de waardeveranderingen van het vastgoed, het indirecte resultaat. Ondanks de ruim tien procent hogere huurinkomsten over 2023 ten opzichte van een jaar eerder, daalde het directe resultaat licht tot ruim 34 miljoen euro.
Klem Vastned heeft daarbij weinig ruimte om te manoeuvreren. Grootaandeelhouder Aat van Herk heeft met 25 procent van de aandelen een stevige stem. Door zijn tegenstem staat bijvoorbeeld al jaren niet meer de mogelijke uitgifte van aandelen op de agenda. Als dat al een reële optie genoemd mag worden. De beurskoers noteert immers aanzienlijk lager dan de boekwaarde van het vastgoed – de korting bedraagt 50 procent (per ultimo 2023). In zo’n situatie is het uitgeven van aandelen een waardevernietigende route. De ruimte om te groeien door investeringen in vastgoed is daardoor zo goed als nihil. Ook het aantrekken van nieuw vreemd vermogen is door de hoge beleningsgraad namelijk geen wenselijke optie.
Vastgoedmiljardair Van Herk heeft met commissaris Ber Buschman, die op de vergadering voor twee jaar werd herbenoemd, bovendien iemand aan boord die kritisch meekijkt. President-commissaris Jaap Blokhuis benadrukte dat Buschman “niet is benoemd door Van Herk maar is voorgedragen door de andere commissarissen”. Dat mag formeel zo zijn, feit is wel dat Buschman twee jaar geleden commissaris werd vanwege de steun van Van Herk. Vastned onderkent ook dat tussen Van Herk en Buschman in het verleden een zakelijke relatie bestond.
De relatie met Van Herk was volgens Blokhuis inmiddels verbeterd, zoals ook bleek uit de positieve stemuitslagen bij de decharge van bestuurder en commissarissen. Van Herk keerde zich tijdens de ava van Wereldhave een paar dagen eerder nog op een aantal punten tegen deze onderneming, bijvoorbeeld door het nieuwe beloningsbeleid eigenhandig weg te stemmen.
FBI-regime
De tijden van fiscaalvriendelijk beleggen in beursgenoteerd vastgoed zijn waarschijnlijk op korte termijn voorbij als het fbi-regime (zie dit artikel voor uitleg) in 2025 daadwerkelijk wordt afgeschaft.
Collega-vastgoedbelegger NSI heeft de vlucht naar voren gekozen en heeft in aanloop naar de afschaffing van het fbi-regime een herstructurering binnen de onderneming doorgevoerd waardoor op de bedrijfsbalans een compensabel verlies van 39 miljoen euro tot waardering is gebracht. Vastned ging nog niet over tot zo’n ingreep over en onderzoekt nog alle opties.
Zowel NSI als Vastned geven aan dat ze de mogelijkheid tot het ontwikkelen van woningen onderzoeken. Bij Vastned wordt dat beleggers al jaren in het vooruitzicht gesteld. Door een opeenstapeling van problemen is het tot daadwerkelijke actie nog niet gekomen.
Het geduld van de vastgoedbeleggers zal ook op dit punt nog even op de proef worden gesteld.