Vastned Retail gaat daarvoor begin 2025 fuseren met de aan de Brusselse beurs genoteerde dochter Vastned Belgium. De naam Vastned verdwijnt niet helemaal van het Damrak. De nieuwe Belgische onderneming krijgt een tweede notering aan de Amsterdamse beurs. 

Ondertussen is het bedrijf bezig een deel van de portefeuille van bijna 1,3 miljard euro te verkopen. Dit moet de schuld-ratio, de verhouding tussen de totale schulden en de vastgoedwaardes, terugbrengen onder de 40 procent. Vastned verkocht onlangs al een groot pand aan het Amsterdamse Rokin voor 100 miljoen euro. 

Als de fusie straks een feit is, zal Vastned een nieuw plan maken om te groeien. Dat laatste laat Walta over aan een nieuwe ploeg: hij vertrekt als de fusie rond is. De bestuursvoorzitter legt uit waarom deze stap nodig is en hoe Belgische aandeelhouders over de streep zullen worden getrokken om de samensmelting goed te keuren. 



1. Hoe is het besluit om te fuseren tot stand gekomen?
“Vastned heeft een fantastische vastgoedportefeuille in het winkellandschap. Daar is de afgelopen jaren natuurlijk heel veel veranderd door de snelle groei van online winkelen. Dat is ook versneld door de coronacrisis. Daarom hebben we vorig jaar een strategische heroriëntatie gedaan. Daarbij hebben we nog eens heel goed naar onze structuur gekeken, ook vanwege de verandering van het regime voor fiscale beleggingsinstellingen (fbi’s) in Nederland. Daar is uiteindelijk uitgekomen dat we de twee bedrijven laten fuseren.” 

2. Waarom is de keuze op België gevallen en niet op Nederland?
“In Nederland is er een stapeling van maatregelen. Naast de afschaffing van de fbi-structuur is ook de overdrachtsbelasting verhoogd. België is daarentegen een land waar een stabiel regime is met een grote voorliefde voor vastgoed. Er zijn daar vijftien beursgenoteerde gvv’s, gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Het regelen van financiering gaat in België ook net iets makkelijker dan in Nederland.” 

3. Lost dit het probleem van de veranderingen in het belastingregime in Nederland op?
“Nee, want Nederland heeft een heffingsrecht over Nederlands vastgoed. Dat blijft dus gewoon belast. Dit is ook absoluut geen belastingvlucht, het is een vereenvoudiging van onze structuur. We kunnen straks voor de lange termijn een goede herfinanciering doen. Mede dankzij ons verkoopprogramma hebben we dan een hele mooie portefeuille met een lagere schuldratio. Dan kunnen we echt naar de toekomst kijken.” 

4. In 2018 heeft Vastned Retail een bod gedaan op de Belgische dochter. Die samenvoeging mislukte doordat er te weinig aandelen werden aangemeld. Hoe gaat u nu steun verwerven onder de Belgische aandeelhouders?
“Ten eerste hebben deze aandeelhouders straks een aandeel waarin meer handel is. Op een gegeven moment werden aan de Brusselse beurs gemiddeld honderdvijftig aandelen per dag verhandeld. Dat betekent dat als je erin zit, het bijna onmogelijk is om eruit te stappen. Ten tweede krijgen ze een kwalitatief hoogwaardige portefeuille met meer spreiding dan nu. Ten slotte wordt dit een echt Belgisch bedrijf. Het krijgt een Belgische ceo en een Belgische voorzitter die beiden vanuit Antwerpen werken. Dat is ook een van de redenen waarom ik terugtreed. Wij gaan als Nederlands bedrijf naar België en we willen gezien worden als een Belgische gvv.” 

5. Waarom is financiering in België makkelijker dan in Nederland?
“Belgische banken zijn heel actief in de financiering van Belgische vastgoedfondsen. Dat doen ze op de balans van de gvv, dus niet met een hypothecaire financiering op de losse panden. Dat is een stuk minder ingewikkeld. We hebben hiervan zelf de voordelen al ervaren toen wij de leningen van onze Belgische dochter opnieuw hebben gefinancierd. Met de financiers die we al hadden was dat zo geregeld.” 

6. De rente is in een paar jaar flink gestegen. Waarom heeft u de herfinanciering niet gedaan voordat de rente begon op te lopen in 2022?
“In de tijd van de coronacrisis was het niet makkelijk om met banken over herfinanciering te praten. Iedereen was even met iets anders bezig. Toen de rentes hard begonnen op te lopen, waren wij net bezig met de strategische heroriëntatie en bekeken we wat we met de Belgische dochter gingen doen. De banken waren er toen niet zo happig op om lange financieringen met ons te doen. Overigens waren de herfinancieringen die branchegenoten op dat moment hebben gedaan ook niet goedkoop. Mede daarom hebben we besloten om door verkopen de schuldratio te verlagen. Dat geeft ons ook ruimte bij de herfinanciering. Als de rente de komende tijd omlaag gaat, zullen we daar dan van profiteren.” 

7. Rokin Plaza in Amsterdam is verkocht op de boekwaarde, maar onder de prijs van 108 miljoen euro waarvoor het in 2015 is gekocht. Viel dat tegen?
“Nee, ik denk dat wij een goede transactie hebben gedaan. We verkopen het voor 100 miljoen euro. Dat is boven de waarde waarvoor het pand bij ons in de boeken stond. Dit is een belangrijke transactie, omdat we hiermee laten zien dat de waarde van een van de allergrootste panden uit onze portefeuille klopt.” 

8. Tegelijkertijd is de waarde van onroerend goed in Amsterdam scherp gestegen. Is winkelvastgoed zo anders?
“Dat kun je niet met elkaar vergelijken. In het winkellandschap zijn de huurprijzen in grote delen van de markt een heel stuk gedaald. In de Amsterdamse Kalverstraat lag de tophuur op een gegeven moment op 2.800 euro per vierkante meter per jaar. Als je nu 2.200 euro per vierkante meter haalt, doe je het heel goed. Als je panden dertig jaar in bezit hebt, is het anders, maar vanaf 2016 heeft de opkomst van online winkelen er heel hard ingehakt.” 

9. Bij uw branchegenoot Wereldhave denken ze dat de groeipiek van online winkelen achter de rug is. Hoe kijkt u daarnaar?
“Ik denk ook dat we een stabilisatie zien. Succesvolle winkeliers combineren online en fysiek winkelen. Die twee moeten naadloos in elkaar overlopen. Wij hebben daarvan een aantal voorbeelden in onze portefeuille. Een daarvan is My Jewellery. Die zijn online begonnen, maar hebben inmiddels bijna veertig winkels. Een ander voorbeeld is Coolblue: dat begon als pure online speler maar heeft inmiddels veel fysieke vestigingen. Wij moeten ervoor zorgen dat we panden hebben op de plekken waar het voor hen interessant is om te huren. Dat is niet op de Kalverstraat. In België hebben we bijvoorbeeld een groot retailpark in de portefeuille. Coolblue zit daarin.” 

10. Is de stabilisatie ook te zien in de huurinkomsten?
“Ik denk dat we dit nu inderdaad zien. Het is wel zo dat in de cijfers een correctie plaatsvindt door contracten die al tien jaar lopen en nu eindigen. Tien jaar geleden lagen de huren iets hoger, maar als je het juiste pand hebt, dan zijn huurders geïnteresseerd.” 

11. Is er bepaald welke panden er verkocht worden?
“We hebben een analyse gemaakt van de hele portefeuille en goed gekeken wat er mogelijk is in de huidige markt. We hebben nu al een aantal verkopen gedaan en die panden gingen allemaal weg boven de boekwaarde. We verkopen in ieder geval wat van ons kleinere vastgoed. We hebben in heel veel plaatsen in Nederland nog een of twee pandjes. We zijn nog bezig met een aantal trajecten om te zorgen dat we straks op de juiste schuldratio uitkomen.” 

12. Hoe lopen zulke verkoopprocessen?
“In de wat kleinere plaatsen gaan we met een lokale makelaar aan de slag. Soms komen partijen zelf naar ons toe. Dan stel je een makelaar aan om het juiste proces te doorlopen. Hoe we er precies naar kijken, daar kan ik niet heel veel verder op ingaan. We willen niet alles weggeven aan de mensen waaraan we willen verkopen. We willen geen bordje ‘te koop’ neerzetten.” 

13. Is er tijdens de strategische heroriëntatie ook gekeken naar een liquidatie als alternatief voor deze fusie?
“Wij hebben natuurlijk alle alternatieven onderzocht, maar we gaan Vastned niet liquideren. Het bedrijf heeft een hele mooie portefeuille en een vast aandeelhoudersbestand. Deze fusie is voor ons de beste stap. Zou die onverhoopt toch niet doorgaan, dan zal het alternatief zijn dat we in de huidige structuur doorgaan. Dan moeten we kijken hoe we dat het beste kunnen doen.” 

14. Wat gaat u straks doen als u bent gestopt?
“De komende maanden is het natuurlijk nog goed druk. We willen eind september de buitengewone aandeelhoudersvergaderingen houden waar de fusie moet worden goedgekeurd. Dan zal de fusie op 1 januari 2025 moeten plaatsvinden en moeten we zorgen dat de overdracht goed gaat. Dan ga ik kijken wat ik ga doen.” 

15. Zou het bedrijf niet van naam moeten veranderen als het helemaal Belgisch wordt?
“Dat laat ik aan andere mensen over. We hebben zoveel dingen waar we aan moeten werken. Eerst wordt het nu hernoemd tot Vastned. Misschien is een andere naam iets voor de toekomst, vanaf 2 januari.” 

Auteur: Djaja Ottenhof
Dit artikel is verschenen in Effect #7/8 2024.