Winkelen en corona: dat is een lastige combinatie, zonder computer in de buurt. Vastgoedfondsen als Vastned en Unibail kunnen daarover meepraten. De huurders van hun winkelpanden hebben de omzet dramatisch zien teruglopen en dat merken de verhurende vastgoedbedrijven ook.

Of eerdere omzetten nog terug zullen komen na corona is zeer de vraag nu online winkelen noodgedwongen gewoonte is geworden bij veel consumenten.

De twee bedrijven wachten in ieder geval niet af en zetten in op verandering. Dat gaat bij het kleinere Vastned gemakkelijker, zo lijkt het. Een vergelijking van de plannen.

Vastned - minder winkels, meer kantoren en woningen
Voor Vastned is de pandemie het zetje om de strategie om te gooien. Vastned, dat ongeveer 1,5 miljard euro aan vastgoed beheert in Nederland, Frankrijk, België en Spanje ervaart nu de achilleshiel van zijn oude verdienmodel. De magie van losse winkelpanden in populaire binnensteden met veel winkelend publiek werkt niet in een pandemie. Vastned leunt te veel op modewinkels en toerisme.

Op dit moment is de helft van de vastgoedportefeuille verhuurd aan kledingketens als H&M, Inditex (Zara) en JD Sports. Dat moet over ongeveer drie jaar zijn teruggebracht tot dertig procent. Vastned verhuurt ook aan supermarkten, drogisterijen en huishoudelijke winkels en die draaiden juist vanwege de pandemie een beter jaar.

De vastgoedbelegger gaat zich meer richten op panden voor gemengd gebruik. In plaats van alleen maar winkels wil Vastned  bijvoorbeeld boven die winkels woningen of kantoren creëren.

Het zijn de eerste contouren van de  plannen van de nieuwe ceo Reinier Walta, die eerder financieel directeur was bij het vastgoedfonds. Onder zijn leiding schuift Vastned wat meer op naar projectontwikkelaar.

Om panden geschikt te maken voor wonen en werken zijn de komende jaren miljoeneninvesteringen nodig, maar Walta waagde zich niet aan bedragen die hij daarvoor wil uittrekken. De kosten van de ombouwoperaties moeten worden terugverdiend met hogere huren.

Oplopende schuld
Naast het omkatten van objecten tot woningen en kantoren wil Vastned op termijn de eigen schuld terugbrengen. Die schuldpositie (schuld ten opzichte van waarde vastgoed) moet rond de 40 procent van de vastgoedportefeuille uitkomen.

Vastned heeft nu een beleningsgraad van 43 procent. Dat komt steeds dichter bij de bovenkant van de eigen doelstelling van maximaal 45 procent. Aangezien de schuldratio door komende waardedalingen best eens verder onder druk kan komen te staan, is Vastned mogelijk aangewezen op het verkopen van panden om zo de schuld te verlagen.   

Handen vol
De nieuw aangebrachte accenten komen op een moment dat het bedrijf de handen vol heeft aan het innen van huren en het maken van nieuwe huurafspraken met getroffen winkeliers. Vastned moest afgelopen jaar bijna vijf miljoen euro aan huur kwijtschelden.

Aan huurpenningen incasseerde de vastgoedinvesteerder in totaal 65 miljoen euro, vijf miljoen euro minder dan in 2019. Die daling laat zijn sporen na in het directe resultaat uit de verhuur.

Na aftrek van exploitatiekosten, rentelasten en hoofdkantoorkosten bleef er 32 miljoen euro aan direct resultaat over. Een nadeel waar Vastned, net als veel andere vastgoedbedrijven, mee te maken heeft is de zogenaamde operationele hefboom; de bedrijfskosten bewegen niet mee met de huurinkomsten.

Zodra de ontvangen huren dalen, kan het bedrijf niet bijsturen door snel kosten weg te snijden. Het directe resultaat is volledig weggevaagd doordat het vastgoed vijf procent minder waard is geworden. De taxateurs zijn na een inspectieronde langs de panden tot de conclusie gekomen dat het vastgoed 73 miljoen euro minder waard is geworden.

Deze verliespost raakt het  dividend niet. Daarvoor kijkt Vastned alleen naar het directe resultaat waarvan het ook de komende jaren ‘minimaal’ driekwart aan beleggers wil uitkeren. Met een winstuitkering van 1,73 euro per aandeel over 2020 is die ondergrens ruimschoots gehaald.

Vastned zal hiermee wat vertrouwen willen uitstralen over de financiële armslag van het bedrijf. Ondertussen waarderen beleggers Vastned op de beurs nog altijd flink lager dan de boekwaarde van het eigen vermogen. De korting ligt momenteel op ruim vijftigprocent.   

Unibail - groter is nadeel
Unibail-Rodamco-Westfield, Europa’s grootste vastgoedfonds, zou tekenen voor de omvang van de problemen van Vastned. Zelf heeft het grotere uitdagingen. Het vastgoedfonds - dat vooral grote winkelcentra op A-locaties exploiteert – moest half februari rampzalige resultaten overleggen.

Vorig jaar kreeg het voorheen zo succesvolle bedrijf te maken met ontevreden aandeelhouders. Hoewel het bestuur steeds geruststellende woorden had gesproken, waren er ineens plannen om 3,5 miljard euro aan extra kapitaal op te halen bij aandeelhouders.

De miljardenemissie ging na druk van aandeelhouders niet door. Volgens de in januari aangetreden topman Jean-Marie Tritant hoeven beleggers niet (alsnog) te vrezen voor een aandelenuitgifte. Tritant blijft wijzen naar de sterke liquiditeitspositie van het vastgoedfonds.

Tegelijkertijd is uit de onlangs gepresenteerde jaarcijfers op te maken dat het rot bij Unibail groter is dan eerder werd aangenomen of was gehoopt.

Unibail zag de huurinkomsten in 2020 met bijna dertig procent terugvallen tot circa 1,8 miljard euro, onder meer door huurkortingen en klanten die in gebreke bleven. Dat is al snel een factor drie meer dan bij Vastned.

Beleggers hoeven ook niet te rekenen op dividend over boekjaar 2020, 2021 en 2022. Dat is een domper, want in het alternatieve plan van de activisten die in september de macht grepen van slechts een paar maanden geleden was nog wel ruimte voor een bescheiden uitkering, zij het voor een deel in aandelen.

Wellicht nog zorgelijker is dat het alternatieve plan sprak van een ‘versnelling van het verkoopproces van vier miljard euro aan winkelcentra’. Het vastgoedfonds verwacht nu dit verkoopprogramma tegen eind 2022 af te kunnen ronden. Dat had eigenlijk een jaar eerder gemoeten.

‘Bij de eerdere doelstelling was het perspectief dat de pandemie rond mei of juni vorig jaar voorbij zou zijn’, aldus ceo Jean-Marie Tritant woensdag in een toelichting op de cijfers.

De realiteit is dat vandaag circa de helft van Unibail’s winkelcentra wereldwijd (verplicht) zijn deuren heeft gesloten. Dan is het moeilijk om vastgoed goed te verkopen, liet de topman fijntjes weten.

Op de korte termijn is er weinig reden tot vreugde. 'We verwachten niet dat 2021 echt heel veel beter zal zijn dan 2020 als je kijkt naar de ontwikkeling van de pandemie', aldus Tritant.