Ondanks de harde woorden van de grootaandeelhouders wilde Vastned-ceo Taco de Groot tijdens de halfjaarcijferpresentatie afgelopen donderdag niet zeggen waar de precieze wrevel zit.

“We staan altijd open voor dialoog met aandeelhouders”, aldus de topman die benadrukte dat de analistenbijeenkomst vooral over de halfjaarcijfers moest gaan.

Toch wilde hij in de vragenronde nog wel kwijt op de woensdagavond met één aandeelhouder te hebben gesproken.

Maar of dit de boze aandeelhouder Aat van Herk is blijft ongewis.

Miljardair Aat van Herk vergaarde zijn fortuin met investeringen in biotech en vastgoed. Maar de investeringen in de beursgenoteerde winkelvastgoedfondsen Vastned, Wereldhave en Eurocommercial Properties  pakken tot nu toe ongelukkig uit.

Er zal bij Van Herk frustratie zijn over de flinke koersverliezen van het trio, maar alleen bij Vastned spreekt hij zich in ongekend felle woorden uit. In het Financieele Dagblad gaf Van Herk aan dat hij “niet serieus genomen wordt” en zich er aan ergert dat het vastgoedfonds zich niets aantrekt van zijn kritiek over teruglopende huurinkomsten en kosten die de pan uitrijzen.

Volgens het FD zou Van Herk juridische mogelijkheden bekijken om de directie er uit te werken. In ieder geval een andere grootaandeelhouder – Den Michel Perridon, elektronica-ondernemer en bekend van het populaire programma Dragons – is van mening dat Vastned beter af is zonder de huidige ceo De Groot.

Zit er een kern van waarheid in de niet malse kritiek van het aandeelhouder-duo?

Kritiekpunt 1: De huurinkomsten zijn gehalveerd
Een van de kritiekpunt van de twee is dat de bruto huurinkomsten van Vastned zijn gehalveerd van 132,5 miljoen euro in 2011 tot 69,3 miljoen euro vorig jaar.

Een blik op de verslagen van beide jaren laat zien dat dit klopt. Maar de huurdaling is ook een logisch gevolg van Vastned’s strategie om zich te concentreren op winkelpanden in prestigieuze wijken en straten van de grote Europese steden met een historisch stadshart.

In de laatste jaren werden onder meer winkelcentra in Utrecht Overvecht en Almere Buiten, individuele winkelpanden in Culemborg, Harlingen en Zwolle en de Turkse portefeuille de deur uit gedaan. Met de verkoopopbrengst ging Vastned shoppen in steden als Parijs, Amsterdam en Antwerpen.

Dat je flink geld moet bijleggen als je Almere Buiten verruilt voor de P.C. Hooftstraat is iets wat je Taco de Groot moeilijk kwalijk kan nemen. Tegenover het lagere rendement op het chiquere vastgoed – lees: minder huurinkomsten afgezet tegen de aankoopprijs – staat echter een lager risico.

En de coronamaanden lijken inderdaad aan te tonen dat Vastned’s vastgoed relatief waardevast is. Natuurlijk past hier de kanttekening dat het waarderingsproces van vastgoedfondsen vaak minder exact of betrouwbaar is dan men zou willen, hopen of verwachten. Maar bij de halfjaarcijfers moest Vastned 2,5 procent op de portefeuille afwaarderen (circa 40 miljoen euro) tegenover ruim 5 procent voor Wereldhave en Unibail Rodamco.  

“In goede tijden tilt een vloedgolf alle boten op”, aldus De Groot die daaraan fijntjes toevoegt dat “het vandaag en in de toekomst veel meer zal gaan over kwaliteit en de locaties van de portefeuille”.

Verder terug
Dat hoge rendementen najagen niet zonder risico is in vastgoedland laat een vergelijking van afwaarderingen tussen Vastned en Wereldhave zien. Natuurlijk zijn dit soort exercities nooit 100 procent zuiver.

Maar je zou kunnen stellen dat Wereldhave de laatste tien jaar een beetje de weg heeft bewandeld die Vastned wellicht stond te wachten als het niet had gekozen in hoogwaardiger vastgoed te beleggen.

Sinds 2011 boekte Vastned in totaal circa 9 procent af op de vastgoedportefeuille. Bij Wereldhave bedragen de totale verliezen door afwaarderingen 26,2 procent. Vooral in de laatste jaren is het verschil tussen de afboekingen van beide beursfondsen enorm.



Kritiekpunt 2: De kosten zijn te hoog
Een andere ergernis van Van Herk zou zijn dat Vastned’s algemene kosten niet zijn meegedaald met huurinkomsten. Deze stegen zelfs van 7,1 miljoen euro tot 8,1 miljoen euro.

Vooral een doorn in het oog binnen deze kostenpost is voor Van Herk de – inderdaad - forse vergoeding van de ceo en cfo die vorig jaar alles bij elkaar 1,3 miljoen euro bedroeg. In het algemeen kan gesteld worden dat de bestuursbeloningen bij vastgoedbedrijven aan de hoge kant zijn.

Tijdens de cijferpresentatie liet Vastned weten de laatste jaren gesnoeid te hebben in managementlagen en dat is geïnvesteerd in IT-systemen om efficiënter te werken. Ook het personeelsbestand zou gehalveerd zijn (nu 41 man).

Ondanks alle deze inspanningen kon een woordvoerder van Vastned desgevraagd niet precies aangeven waarom de kosten sinds 2011 toch gestegen zijn. Al werd wel opgemerkt dat circa 21 procent van de algemene kosten samenhangen met Vastned’s beursnotering. Dat is circa 1,7 miljoen euro.  

Ander licht
Het laatste wat De Groot waarschijnlijk wil, is plaaggeest Van Herk tegen de haren in strijken. Het zal de reden zijn dat Vastned helemaal in de appendix van de cijferpresentatie een sheet had gestopt met de weinig verhullende titel ”Vastned is heel kostenefficiënt ondanks beperktere schaalvoordelen”. 

Hiermee probeerde het management aan te geven dat als niet alleen naar de algemene kosten wordt gekeken maar ook naar de operationele kosten – denk aan onderhoud, beheerkosten en lokale belastingen – Vastned in vergelijking met vier peers best wel kostenefficiënt opereert.

Al gaat de door Vastned gemaakte vergelijking met Wereldhave en Eurocommercial Properties een beetje mank omdat het beheer van winkelcentra – denk aan onderhoud, beveiliging en schoonmaak – duurder is dan Vastned’s individuele winkelvastgoed.

De sheet heeft een duidelijke boodschap: ook een beoordeling van de kosten kan op allerlei manieren. Afgezet tegen de waarde van het vastgoed – bij Vastned hoog – ogen de kosten gematigd maar in vergelijking met de huurinkomsten – laag – wordt ondergemiddeld gescoord.

Ook dit is een logisch gevolg van Vastned’s strategie.

Afscheid
In februari volgend jaar komt Vastned met een update van de strategie. De Groot bevestigt expliciet dat hierbij alle scenario’s worden doorgenomen. Dus ook een overname of liquidatie van de hele vastgoedportefeuille.

In dat licht viel een analist op dat Vastned bij deze halfjaarcijfers voor het eerst meldde dat het “een flexibele schuldstructuur heeft waardoor waarschijnlijk geen sprake zal zijn van boetes als van eigenaar wordt verwisseld”.

Bent u soms al benaderd door partijen die geïnteresseerd zijn Vastned over te nemen, zo vroeg de betreffende analist. De Groot antwoordde ontwijkend en gaf aan vooral “transparant te willen zijn”.

Het lijkt niet uit te sluiten dat Vastned volgend jaar februari zal aankondigen de beurs vaarwel te zeggen, wellicht tot tevredenheid van Van Herk. Maar of dit terecht is, blijft de vraag.

Afgezien van enkele hoge kostenposten - vooral de vergoeding voor het management en de beursnotering - valt er niet veel aan te merken op de strategie van Vastned.