Vastgoed en dan met name winkelpanden, dat was de laatste 5 jaar nu niet bepaald een sweet spot voor beleggers op het Damrak. De rendementen van bedrijven als ECP, Vastned, Unibail en Wereldhave waren magertjes en meer dan eens was er sprake van flinke koersduikelingen. De macro-economische ontwikkelingen werken dan ook stevig in het nadeel van winkelvastgoed: de handel verschuift elk jaar weer een tikkie verder richting online, grote retailketens vielen om en voor de resterende winkeliers is het lastiger om het hoofd boven water te houden door stijgende inkoopprijzen en loonkosten. Daar komt nog bij dat sinds 1 januari van dit jaar in Nederland de fbi-regeling is vervallen. Veel vastgoedfondsen verloren zo hun vrijstelling van vennootschapsbelasting en worden belast tegen het reguliere tarief van 25,8%. Dit kan de winstgevendheid van vastgoedfondsen aanzienlijk verminderen.  

Tegen dat sombere beeld bezien, vielen de jaarcijfers van Wereldhave mee. Sterker nog: die waren goed te noemen. De nettowinst kwam uit op 140 miljoen euro, het hoogste niveau sinds 2007. Wereldhave kon het bestaande vastgoed met 2,4 procent opwaarderen, het indirecte resultaat. Dat betekent een plus van 48 miljoen euro van het indirecte resultaat. De vrees voor grote afboekingen lijkt afgenomen want ook vorig jaar was er een bescheiden opwaardering van het vastgoed (indirect resultaat: 5 miljoen euro).  

Ook het directe resultaat, wat neerkomt op de ontvangen huurpenningen, steeg. Dat ging ruim 8 procent omhoog tot 91,5 miljoen euro. Het directe resultaat per aandeel eindigde zo enkele centen hoger op 1,76 euro per aandeel. Daar komt volgens Wereldhave-ceo Matthijs Storm het komende jaar niet echt verandering in. Hij verwacht in 2025 tussen de 1,70 en 1,80 uit te komen. Het blijft voor Wereldhave met name in Nederland lastig  de huren te verhogen, iets wat het bedrijf in België makkelijker afgaat. 

Trendbreuk bij Wereldhave: tweede jaar dat vastgoed meer waard is geworden 

Bron: rapportages Wereldhave. Bewerking VEB.  

De betere cijfers lijken het resultaat van een koerswijziging die Wereldhave in 2020 inzette. Met de fullservice-center-strategie mikt het fonds voor de vulling van z’n winkelcentra op een combinatie van retailers én dienstenaanbieders, om zo beter in te spelen op de dagelijkse behoeften van winkelende consumenten. Een groot deel van de meer conjunctuurgevoelige mode- en schoenenwinkels wordt omgeruild voor supermarkten, tandartspraktijken, sportscholen, een bioscoop en drinktentjes. Dat zijn defensievere huurders die bovendien voor meer toeloop (footfall) zorgen in de centra. 

Die aanpak blijkt dus succesvol. Probleem is wel dat de nieuwe strategie stilaan wel zo’n beetje uitgerold is. Wereldhave heeft totaal 19 winkelcentra in de Benelux* (11 in Nederland, 8 in België). Van deze 19 zijn er inmiddels 9 volledig omgeturnd tot fullservice-centra. Bij 4 zijn de werkzaamheden gaande. En wat wordt dan de volgende stip op de horizon?   
Vorig jaar vergaloppeerde ceo Storm zich daarbij lelijk. Bij de bespreking van de jaarcijfers gaf hij aan uitbreiding te overwegen “in nieuwe markten” met als gevolg dat de aandeelhouders van schrik direct in de gordijnen vlogen. Het trackrecord van Wereldhave bij het betreden van nieuwe markten (Verenigde Staten, Frankrijk, Scandinavië, Spanje) is de laatste decennia ronduit belabberd. Beleggers lijken wantrouwig tegenover Wereldhave te staan, afgelezen aan de hoge korting op de boekwaarde waartegen de aandelen op de beurs handelen.  

Onderwaardering blijft hardnekkig: beurskoers structureel onder de boekwaarde 

Bron: rapportages Wereldhave. Bewerking VEB.  

Ceo Storm onthield zich dan ook wijselijk van de aankondiging van nieuwe plannen in verre markten. Toch gaf hij bij de bespreking van de jaarcijfers aan dat Wereldhave meer schaal nodig heeft. Zijn bedrijf zou overnames overwegen in de Benelux. Heel veel meer dan dat wilde hij er op 11 februari niet over kwijt, maar ondertussen werd er op de burelen van Wereldhave stevig doorgewerkt aan het afronden van een nieuwe deal. Precies twee dagen na de jaarcijfers – op donderdag 13 februari-  kwam het bericht dat Wereldhave twee nieuwe winkelcentra had gekocht.   

Het ging om aankopen in Luxemburg, in de plaatsen Pommerloch en Schmiede. Ook Luxemburg behoort volgens Storm tot wat hij noemt ‘de kernlanden’ van Wereldhave, al was het daar nog niet eerder actief. Wereldhave betaalde voor beide objecten in totaal 167 miljoen euro. De transactie is verdeeld over de beide Wereldhave-entiteiten. Het in Nederland genoteerde moederbedrijf koopt het winkelcentrum in Schmiede voor 63 miljoen euro. Voor de financiering gaf het via een bliksememissie ruim twee miljoen nieuwe aandelen uit (5 procent van de uitstaande aandelen). De opbrengst daarvan was 35 miljoen euro. Het restant (28 miljoen euro) betrok Wereldhave uit bestaande kredietlijnen bij zijn banken.  

Het apart in België genoteerde Wereldhave Belgium – waarvan de Nederlandse moeder 67 procent van de aandelen bezit - neemt de aankoop in Pommerloch voor zijn rekening. Dat object kostte ruim 100 miljoen euro en is volledig met schulden gefinancierd.  

Het aanvangsrendement (netto huuropbrengsten afgezet tegen de taxatiewaarde) van de nieuwe aanwinsten ligt volgens Storm op acht procent. Dat is volgens hem aanzienlijk hoger dan de financieringskosten. Ook deze beide winkelcentra moeten een metamorfose krijgen en worden omgebouwd tot fullservice-centra.  

Nederland 
Wereldhave had al wel eerder gemeld dat nieuwe aankopen in Nederland niet op de agenda staan vanwege het ongunstige belastingregime voor vastgoedinvesteerders. Het geld dat vrijkomt uit verkopen in Nederland - Storm doet het liefst nog twee centra van de hand - wordt geheralloceerd naar België, of zoals deze transactie aantoont, naar Luxemburg.  

*Daarnaast heeft Wereldhave in Frankrijk twee locaties, die al jaren op de nominatie voor verkoop staan maar waar het niet wil vlotten met het vinden van een koper.