Beleggen in beursgenoteerd vastgoed in Nederland is voor veel beleggers al jaren kommer en kwel, zeker als het om kantoren gaat. Niet alleen zorgde Covid-19 voor een forse impact op het bedrijfsmodel, de sterk gestegen rente heeft ook een grote invloed, zowel op de waardering van het vastgoed als op de oplopende rentekosten zodra herfinanciering aan de orde is. De overheid werkt ook niet mee. De tijden van fiscaalvriendelijk beleggen in beursgenoteerd vastgoed zijn voorbij, als het fbi-regime (zie dit artikel voor uitleg) in 2025 daadwerkelijk wordt afgeschaft. De zakelijke vastgoedmarkt is door deze opeenstapeling van probleemdossiers bijna tot stilstand gekomen. NSI is geen uitzondering. Bij de Q1-cijfers liet ceo Bernd Stahli al weten dat de zakelijke vastgoedmarkt extreem rustig was.   

NSI zit echter niet stil en heeft in aanloop naar de afschaffing van het fbi-regime een herstructurering doorgevoerd waardoor een belastinglatentie van 39 miljoen euro is ontstaan. Ook kijkt NSI voorzichtig naar de mogelijkheid om zich te richten op woningen, zo meldde Stahli aan het einde van de vergadering bij de  bespreking van de outlook over 2024.  

Oplopende kosten, slinkende vastgoedportefeuille 
De door financieel adviseur Rothschild uitgevoerde strategic review leidde in 2023 nog tot een beperkte aanscherping van de strategie: meer focus op de vastgoedmarkt in Amsterdam en het streven om voor 150 miljoen euro aan vastgoed te verkopen. 

De marktwaarde van het vastgoed van NSI bedraagt nog ca 1 miljard euro. Een negatieve herwaardering van 224 miljoen in 2024 was daar mede debet aan. Met een beleningsgraad (loan-to-value) van bijna 31 procent (31 maart 2024) zit NSI nog ruim in zijn jasje. Evenwel zijn de kosten aan de hoge kant voor het vastgoedfonds dat onderdeel is van de Amsterdamse Small Cap Index. In 2023 liepen de kosten op door de – voorlopig eenmalige – fiscale herstructurering en in het eerste kwartaal van 2024 waren de kosten ook hoger. Dit kwam volgens ceo Stahli omdat de gemeentebelastingen in dat kwartaal betaald moesten worden. NSI bleef, ondanks de hogere kosten, bij de outlook van 1,85 tot 2 euro winst per aandeel in 2024. Dat is minder dan  in 2022 (2,15 euro) en 2023 (2,01 euro). Stahli zag verder weinig ruimte om in de kosten te snijden. Van de drie lopende herontwikkelingsprojecten van NSI is project Well House voorlopig stilgezet, project Vitrum gaat vooralsnog door en project Laanderpoort is verkocht aan huurder ING.  

Laanderpoort 
Laanderpoort werd in 2017 gekocht als herontwikkelingsproject voor ING voor een bedrag van 38,8 miljoen euro (inclusief overdrachtsbelasting). In 2024 is het project verkocht voor 24 miljoen euro aan huurder ING. Voor NSI was dat goed nieuws omdat het project fors drukte op de balans door de nog vereiste ontwikkelingskosten van ongeveer 140 miljoen euro. Stahli liet de aandeelhouders weten dat NSI goed werk had geleverd met dit project, een conclusie waar wel wat op af te dingen valt, gezien het feit dat NSI – na saldering van de huurinkomsten en investeringskosten – netto 6 miljoen verlies leed op dit project over een looptijd van bijna 7 jaar. 

Beloningsbeleid weggestemd 
Op de ava-agenda stond verder de herbenoeming van ceo Stahli en de benoeming van een nieuwe cfo: Elke Snijder, de voormalige cfo van Landal GreenParks. Deze benoemingen stonden geagendeerd vóór het agendapunt waarbij de aandeelhouders mochten stemmen over het nieuwe beloningsbeleid. Volgens Stahli was dat geen probleem omdat hij, naar eigen zeggen, ook bereid was om door te werken onder het oude beloningsregime. Die opmerking was niet voor de vuist weg, omdat op dat moment voor NSI al duidelijk was dat het nieuwe beloningsbeleid niet de voor goedkeuring vereiste 75 procent van de stemmen zou krijgen. Uit de vooraf doorgegeven steminstructies was al duidelijk dat ruim 25 procent van de aandeelhouders tegen zou stemmen. 

70 procent extra 
Aan het nieuwe beloningsbeleid, dat later op de vergadering werd voorgelegd, zaten namelijk de nodige haken en ogen. Het invloedrijke stemadviesbureau Glass Lewis had zelfs een negatief advies uitgebracht aan zijn achterban. In het bewuste voorstel zouden namelijk zowel het basissalaris (plus zeven procent, tot 466 duizend euro), als de mogelijke jaarbonus en de maximale meerjarenbonus van ceo Stahli omhooggaan. Daarmee zou het totale pakket van Stahli bij maximaal presteren 1,6 miljoen euro bedragen, bijna 70 procent meer dan de ceo in de oude situatie zou kunnen bijschrijven.  

Ook de net aangetrokken cfo zou ruim de helft meer gaan verdienen dan haar voorganger. Verder schoot het bij Glass Lewis in het verkeerde keelgat dat de bestuurders geen verplicht minimum aan NSI-aandelen aan zouden moeten houden. Mede door de dalende beurskoersen en het feit dat de langetermijndoelstellingen niet zijn behaald, houdt Stahli nu minder dan een basissalaris aan NSI-aandelen. Desgevraagd liet de nieuwe cfo weten dat zij zelf aandelen zou kopen. Stahli deed deze toezegging aan de aandeelhoudersvergadering niet, ondanks de uitnodiging daartoe.     

Het negatieve advies van Glass Lewis was bij NSI niet in goede aarde gevallen gezien het feedback statement van de onderneming dat twee weken voor de vergadering aan de aandeelhouders werd gestuurd. Dit feedback statement was door ceo Stahli ondertekend en niet door commissaris Jan Willem Dockheer, de voorzitter van de remuneratiecommissie. Een vreemde manoeuvre die niet past in de huidige tijden van checks and balances en goede corporate governance. Toch moesten de aandeelhouders hier volgens NSI niet te zwaar aan tillen. Het zou namelijk liggen aan de procedurele eisen van Glass Lewis. Vereist was dat het feedback statement ondertekend zou worden door een vertegenwoordigingsbevoegde functionaris en dat was enkel ceo Stahli. 

Weggestemd 
De aandeelhouders waren niet onder de indruk van het feedback statement. Slechts 61.5 procent van de aandeelhouders kon zich vinden in het nieuwe beloningsbeleid. Het gevolg is dat de remuneratiecommissie terug moet naar de tekentafel en dat op de volgende aandeelhoudersvergadering het beloningsbeleid wederom ter tafel komt.