Het is vooral dit laatste punt dat opviel in de halfjaarcijfers die vastgoedbelegger Wereldhave vrijdag deelde met beleggers.  

In het eerste halfjaar had Wereldhave het voor zijn Nederlandse winkelcentra iets rustiger met onderhandelen over nieuwe huurafspraken. De afgelopen zes maanden bezegelde de vastgoedbelegger 46 nieuwe huurcontracten. Dat is iets meer dan de helft van het aantal handtekeningen dat in dezelfde periode een jaar eerder werd gezet (81).  

Dat aantal nieuwe contracten zegt lang niet alles. Minstens zo belangrijk zijn de afgesproken huurvoorwaarden. Topman Matthijs Storm maakte de afgelopen maanden bijvoorbeeld nieuwe afspraken met huurders als Jumbo, Basic-Fit en Action. Uit de cijfers blijkt dat die nieuwe contracten voor Wereldhave wat minder gunstig waren. 

Negatieve spread  
Meer huuropbrengsten halen uit de beschikbare vierkante meters. Dat is de kerntaak van het management van een vastgoedbedrijf. De mate waarin het hierin slaagt, geeft aan of het bedrijf op de goede weg is met zijn strategie en hoe aantrekkelijk de locaties voor huurders zijn. Het is altijd maar weer de vraag wat er met de huurprijzen gebeurt bij contractverlenging of als na het vertrek van een winkelier een nieuwe huurder moet worden gevonden.  

Die contractonderhandelingen waren Storm en zijn team bij de vierdekwartaalcijfers van vorig jaar juist nog goed bevallen. Hij was toen verheugd dat Wereldhave voor het eerst sinds 2016 voor elkaar kreeg dat vers getekende huurcontracten voor ruimte in de Nederlandse winkelcentra minstens evenveel geld opleverden als de oude overeenkomsten. Daarbij was rekening gehouden met de doorberekening van de inflatie (‘on top of inflation’). Op dat moment was die zogeheten huurspread voor heel 2022 precies nul procent.  

Nu blijkt dat Wereldhave die lijn niet heeft kunnen doorzetten. Het verschil tussen de oude en nieuwe huurprijzen kwam uit op een min van vijf procent (zie blauwe staaf in grafiek). Nieuwe contracten met Nederlandse huurders leverden Wereldhave per saldo dus wat minder op. 

Voor het hele bedrijf sloeg het verschil tussen oude en nieuwe huurprijzen om van een plus van circa 2 procent naar een min van 2 procent. Dit kwam volledig op het conto van de Nederlandse winkelcentra. In België en vooral Frankrijk gingen huurders wel meer betalen.  

Wereldhave krijgt minder bij nieuw Nederlands huurcontract  

Bron: (half)jaarverslagen Wereldhave. Bewerking VEB. De spread is het verschil tussen de oude en nieuwe huurprijs. Dit is na de inflatie-indexatie. Cijfers voor Frankrijk en België met betrekking tot de jaren 2018 en 2019 niet beschikbaar.   

Storm zal die spread voor Nederland het liefst weer snel de goede kant op zien gaan. Enkele maanden geleden hintte hij er nog op dat een verdere verbetering mogelijk moest zijn. “Als ik kijk naar de deals die we in januari hebben afgesloten, heb ik er alle vertrouwen in dat we misschien zelfs een positieve spread kunnen neerzetten voor 2023”, aldus Storm destijds. Een opgaande lijn blijkt nog niet uit de cijfers over de eerste zes maanden van dit jaar. Dat kan toeval zijn en ermee te maken hebben dat Storm in deze periode juist veel met krachtige partijen als Jumbo, Action en Basic-Fit om de tafel moest en dus net wat minder onderhandelingsmacht had.   

Lagere korting  
Ondanks de wat lagere huurprijzen bij nieuwe afspraken, zien beleggers vooral lichtpuntjes in de cijfers. In de eerste uren van de handel zetten zij het aandeel op een plus van ruim 5 procent.

Dat levert een beurswaarde op van circa 640 miljoen euro, wat nog altijd een behoorlijke korting van 27 procent betekent ten opzichte van de nettovermogenswaarde (intrinsieke waarde).  

Daarmee ligt die afslag op de nettovermogenswaarde overigens inmiddels wel op een relatief laag niveau. Ter vergelijking: begin dit jaar was dat nog 47 procent en ruim twee jaar geleden noteerde Wereldhave nog op een discount van 67 procent.

Het fenomeen dat beurswaarde en intrinsieke waarde bij vastgoedfondsen in de regel ver uiteenlopen, geeft aan dat beleggers en analisten de getaxeerde waarde van vastgoedobjecten niet vertrouwen. De praktijk wijst uit dat de waarde stelselmatig te hoog wordt ingeschat. Bedrijven moeten hun vastgoed regelmatig afwaarderen, waarmee boekwaardes consequent achter de beurskoers aan hobbelen.  

Opwaarderen   
Opvallend in de cijfers van Wereldhave was dat topman Storm de negen winkelcentra die hij in Nederland onder zijn hoede heeft, eindelijk eens kon opwaarderen. De boekwaarde van die objecten steeg met ruim 24 miljoen euro, of 2,7 procent. Op de totale bezittingen van Wereldhave (circa 2 miljard euro) stelt dat in absolute bedragen niet zo heel veel voor, maar het is in vastgoedland waar veelal afboeking op afboeking wordt gestapeld tamelijk bijzonder.   

Het is echter niet zo dat op alle winkelcentra van Wereldhave een hogere waarde is geplakt. Het bedrijf dankt de meevaller aan de Nederlandse objecten. De boekwaarde van de winkelcentra in België (9 objecten) en Frankrijk (2 centra) daalde juist wat.  

De test van de echte waarde van de twee Franse winkelcentra moet sowieso nog komen. Wereldhave waardeert ze op dit moment op 179 miljoen euro, zo bleek uit de halfjaarcijfers. Die beide centra, de ene in Bordeaux en de andere in een voorstad van Parijs (Argenteuil), wil Storm graag van de hand doen.  

Sinds zijn aantreden in 2019 past Frankrijk niet langer in de strategie van Wereldhave. Die is gericht op het ombouwen van locaties in Nederland en België tot multifunctionele winkelcentra, waar naast winkels en horeca ook ruimte is voor een sportschool, bioscoop, kantoren en een tandartsenpraktijk of apotheek. Wereldhave wil minder afhankelijk worden van traditionele winkels en meer bezoekers de centra in krijgen. Op dit moment hebben vijf winkelcentra de metamorfose helemaal ondergaan. In zes andere locaties is de ombouwoperatie nog in volle gang.  

Frans avontuur 
Volgens Storm betekent de aandacht voor Nederland en België niet dat hij tegen iedere prijs van de twee resterende locaties in Frankrijk af wil, zo zei hij ook al eens bij de jaarcijferpresentatie in februari. Ruim twee jaar geleden verkocht Wereldhave vier Franse centra, waarbij het een boekverlies moest incasseren van 214 miljoen euro.   

Met dat verkoopverlies in het achterhoofd, spelen beleggers met de vraag hoeveel Wereldhave uiteindelijk zal krijgen voor de twee resterende winkelcentra. En dus of de boekwaarde wel een reële afspiegeling is van de prijs die bij een transactie tot stand komt. In Frankrijk liepen de zaken voor Wereldhave de afgelopen maanden niet slecht. Nieuwe huurafspraken met bestaande of nieuwe huurders leverden hier in tegenstelling tot in Nederland bijvoorbeeld wel meer op dan de oude contracten.  

De ontvangen huurpenningen stegen ook. De netto huurinkomsten waren in het eerste halfjaar 4,8 miljoen euro, bijna een derde meer dan over het eerste halfjaar van vorig jaar. Op jaarbasis zou het dus kunnen gaan om een huurstroom van circa tien miljoen euro. Dat geeft op de huidige boekwaarde een huurrendement van ruim vijf procent. Daarmee levert het Franse vastgoed iets minder op dan de totale portefeuille, waar Wereldhave per 100 euro aan vastgoedwaarde zes euro aan netto huur ontvangt. 

Hoe het Franse avontuur van Wereldhave gaat aflopen bij een definitieve verkoop is interessant, maar het is vooral belangrijk dat de vastgoedbelegger de ombouwoperatie van alle centra in België en Nederland afrondt en de netto huurinkomsten verder kan laten stijgen. Nieuwe huurcontracten waren de afgelopen maanden wat ongunstiger. Nu steeds meer centra langzaamaan de transformatie voltooien, moet Wereldhave daar weer plusjes laten zien.