Frankrijk is van groot belang voor Wereldhave. Hoewel het er maar 2 van de 22 vastgoedobjecten heeft staan, zijn dit wel de enige centra die het bedrijf probeert te verkopen. Het bestuur zegt dat het daar geen haast mee heeft en dat een goede prijs het belangrijkste is.

Zorgen over de Franse centra
Dat neemt niet weg dat de schuldgraad van Wereldhave (per eind 2022) 47,9 procent bedraagt volgens de EPRA-rekenmethode. Dat is al redelijk fors, maar voor 2023 en 2024 samen staan ook nog voor meer dan 100 miljoen euro aan investeringen op de planning voor de ombouw van winkelcentra naar Full Service Centers. Als er verder niets verandert, kan de schuldgraad door die investeringen naar 51 procent stijgen. Dat is fors voor een vastgoedbedrijf in het huidige renteklimaat.  

De verkoop van het Franse vastgoed is de oplossing voor die schuld. Maar de waardering in de boeken lijkt wel erg hoog. De VEB stipte tijdens de ava aan dat de Franse winkelcentra in 2022 slechter presteerden dan die in Nederland en België, maar dat de Franse winkelcentra als enige wel een waardestijging toebedeeld kregen door de taxateurs. Zo nam de waarde in de boeken met 5 miljoen euro toe naar 175 miljoen euro, terwijl in 2022 de Franse winkelhuren zakten.

De waardering van de Franse centra is in de boeken hoger dan die van de Belgische en Nederlandse centra (die recentelijk al deels zijn verbouwd). Ten opzichte van de huurinkomsten is de waardering in Frankrijk gemiddeld 30 procent hoger dan in België en zelfs 47 procent hoger dan in Nederland.

Verdedigingslinie bestuur Wereldhave
De repliek van de ceo, Matthijs Storm, was drieledig. Allereerst wees hij erop dat taxateurs onafhankelijk zijn en tot hun eigen conclusies komen. Ten tweede betoogde hij dat de Franse centra goed presteerden, wat te zien is aan de bezettingsgraad (verhuurd vastgoed) van meer dan 97 procent. Tot slot zei Storm dat de waardering waar de VEB naar kijkt in het jaarverslag niet dezelfde is als die taxateurs gebruiken.

Geen van deze punten is erg sterk. De door Storm genoemde bezettingsgraad in Frankrijk ligt in lijn met die in Nederland en België (96 tot 98 procent). Ook geeft de waardering op basis van de huidige huur een aardige vergelijkingsbasis voor de waardering van vastgoed, net zoals bijvoorbeeld de EV/EBITDA of K/W dat voor aandelen zijn. De waarde wordt weliswaar bepaald door de teruggerekende kasstromen, maar dat doet niets af aan de bruikbaarheid van andere waarderingsmaatstaven.

Zoals Storm zegt, zijn taxateurs inderdaad op papier volledig onafhankelijk, maar in de praktijk laten zij hun oren deels hangen naar de voorspellingen en visie van hun opdrachtgever. Zo kon het gebeuren dat op de Belgische en Nederlandse winkelcentra in 2019 ineens flink werd afgeboekt op het bestaande vastgoed bij de overgang naar de LifeCentral strategie. Dat was nog vóór de impact van corona.  

Nettovermogenswaarde Wereldhave loopt achter bij koers

Bron: Wereldhave, fd.nl.

Ook valt op dat de koers structureel onder de nettovermogenswaarde noteert. Beleggers concluderen klaarblijkelijk dat de marktwaarde van het vastgoed lager ligt dan de waarde die taxateurs er aan toekennen. Overigens is die situatie bij de meeste andere beursgenoteerde winkelvastgoedbedrijven vergelijkbaar.

De verkoop van een aantal Franse centra in 2021 ging tegen een korting van 40 procent op de boekwaarde. Wereldhave hoopt de twee resterende centra dichterbij de boekwaarde te kunnen verkopen. Dat lijkt lastig omdat de rente sindsdien fors is gestegen (wat negatief is voor de waardering). Ook is het veelzeggend dat de twee resterende Franse centra ook in het afgelopen jaar geen koper hebben gevonden die de door Wereldhave gewenste prijs wilde betalen.

Het rommelt bij Wereldhave België

• Wereldhave Belgium ligt op ramkoers met de Nederlandse hoofdaandeelhouder. Van Wereldhave Belgium is 66 procent in handen van het in Amsterdam genoteerde moederconcern Wereldhave dat onder leiding staat van topman Matthijs Storm. De ceo wil de Belgische dochter graag helemaal inlijven door ook de resterende 33,8 procent van de aandelen van Wereldhave Belgium op te kopen. • Het grote plan was een fusie tussen beide vastgoedfondsen. Dat zou kostenbesparingen mogelijk moet maken. Volgens Storm ligt het kostenniveau in België te hoog. Maar Storm kreeg nul op zijn rekest van het Belgische smaldeel. De Belgen vonden de biedprijs, in feite was sprake van een ruilbod, te laag. In een aparte aandeelhoudersvergadering halverwege april van Wereldhave Belgium, dat een eigen notering heeft aan de beurs in Brussel, sprak afzwaaiend president-commissaris Dirk Goeminne (na 12 jaar zat zijn laatste termijn erop) zijn ongenoegen uit over de werkwijze van de Nederlandse grootaandeelhouder. • Hij sprak over ‘spanningen’ die ook hebben geleid tot het ontslag van de Belgische ceo Nicolas Beaussillon, zo tekende zakenkrant De Tijd vorige week op. Snel nadat ceo Storm in 2019 werd aangesteld bij de Nederlandse holding heeft hij drie (afhankelijke) Nederlanders in het bestuur van de Belgische dochter geparachuteerd. Daardoor waren de drie onafhankelijke Belgische leden opeens in de minderheid. Het ontslag van Beaussillon zou zijn doorgedrukt door de Nederlanders. • Het ontslag was tegen het zere been van het Belgische bestuurstrio dat nu dreigt op te stappen. Hun wens is een aantal zaken vast te leggen met de Nederlandse grootaandeelhouder in een relatieovereenkomst. Doel hiervan lijkt het terugveroveren van enige zeggenschap om zo de Belgische belangen te kunnen waarborgen. • Tijdens de ava van Wereldhave van 21 april was Storm niet bepaald loslippig over het probleemdossier België. Hij gaf alleen te kennen dat de Belgische wet voorschrijft dat onafhankelijke commissarissen niet zomaar mogen opstappen. Dat zou alleen mogen als er al nieuwe kandidaten zijn gevonden. Over eventuele nieuwe biedingen in België wilde Storm al helemaal niets kwijt. Vuile was buitenhangen is nooit prettig, maar het bevreemdt wel dat Wereldhave nauwelijks informatie geeft over het wapengekletter in België en de toekomstplannen met de Belgische dochter. • Dat de Nederlandse couppoging op weerstand stuitte in België, valt overigens wel te begrijpen. Over de afgelopen vijf jaar verloor het Nederlandse aandeel Wereldhave 40 procent, tegenover 20 procent van Wereldhave Belgium. Ook de balans van de zuiderburen is sterker. Na een fusie zou de beleningsgraad van de combinatie dalen tot 44,6 procent (nu 47,9 procent).