“Heeft u de brieven naar uw Nederlandse huurders al verstuurd waarin wordt aangekondigd dat de huur 14 procent zal stijgen, of gaat Wereldhave huurders kortingen bieden?”

Het is de eerste vraag die een analist aan Wereldhave-ceo Matthijs Storm stelt, na diens presentatie van de financiële resultaten over 2022. En het is direct ook een logische vraag: uiteindelijk kan vastgoed alleen een perfecte bescherming bieden tegen inflatie als de huren volledig meestijgen met het opgelopen prijsindexcijfer.

Beleggers lijken daarbij hun bedenkingen te hebben, zo is in ieder geval af te lezen aan de aandelenkoers. Die ging sinds maart vorig jaar 3,2 procent omhoog (inclusief dividend). Het rendement van de bredere aex- en amx-index ligt over dezelfde periode (waarin het algemeen prijspeil explodeerde) hoger: rond de 8 procent.

Volledig doorgedrukt
Storm stelde de analist gerust. Voor bestaande huurders in Nederland, België en Frankrijk wordt de hogere inflatie volgens contract “volledig in rekening gebracht”.

Die woorden contrasteerden wel enigszins met wat Wereldhave in het persbericht schreef. In het kwartaalbericht meldt het dat de huren geïndexeerd zijn, maar plaatst daarbij wel de kanttekening dat Wereldhave “zich er terdege van bewust is dat sommige huurders het vanaf 2023 steeds moeilijker zullen vinden om kostenstijgingen door te berekenen aan hun klanten”.

Wereldhave doelt hiermee overduidelijk op kledingwinkels als C&A, The Sting en H&M – die nog altijd tot de top 10 van grootste huurders van Wereldhave behoren – maar evengoed op verkopers van schoenen en elektronica. Dit soort winkels had het al moeilijk vanwege de felle concurrentie van webwinkels, en toen moest de klap van corona nog komen.

In Nederland, de belangrijkste markt, ligt de omzet van winkels die bij Wereldhave huren in het segment elektronica (denk aan MediaMarkt) en huishoudelijke artikelen (Kruidvat en Blokker) bijvoorbeeld nog steeds respectievelijk 11 procent en 17 procent onder het pre-coronaniveau van 2019.

Dagelijkse boodschappen
Sinds Storm begin 2020 zijn full-service-center-strategie ontvouwde, waarmee ingespeeld wordt op de dagelijkse behoeften van consumenten aan boodschappen en diensten, is de blootstelling aan dergelijke huurders afgebouwd. De lege vierkante meters zijn gevuld met supermarkten, tandartspraktijk en fysiotherapeuten.

Dat zijn huurders met een defensiever profiel, die bovendien meer buffers hebben om hogere huren te accepteren. Supermarkten en ‘gezondheidsbedrijven’ in de Nederlandse Wereldhave-centra zagen hun omzet met respectievelijk 14 procent en 20 procent stijgen sinds 2019, zo laat een presentatie van Wereldhave zien. 

Het laat onverlet dat in 2022 nog steeds 40 procent van de huurinkomsten afkomstig is van winkels die, volgens de definitie van Wereldhave, niet voorzien in een ‘dagelijkse behoefte’ – de eerder genoemde schoenen, kleren en elektronica. De vraag is of zij akkoord zullen gaan met al te forse huurverhogingen. Er zal hier en daar ongetwijfeld gedreigd worden met opzegging van het huurcontract.

Bijna 40 procent van de huurinkomsten komt nog steeds uit kleding en elektronica

Bron: Presentatie Wereldhave.

Spread
De vraag doemt op wat er met de huurprijzen gebeurt bij contractverlenging of als na opstappen van een winkelier een nieuwe huurder wordt gevonden. Voor het beeld: in 2021 en 2022 werd bij het Nederlands vastgoed respectievelijk 10 en 21 procent van de huurcontracten ververst (heronderhandeld dan wel nieuwe huurders).

Ceo Storm meldde bij de vierdekwartaalcijfers verheugd dat voor het eerst sinds 2016 vers getekende huurcontracten evenveel geld opleveren als de oude overeenkomsten, waarbij al rekening wordt gehouden met de doorberekening van de inflatie (‘on top of inflation’, zie sheet 7 van deze presentatie). Deze zogenaamde huurspread kwam voor heel 2022 uit op precies nul procent.

Voor het hele bedrijf stond het verschil tussen oude en nieuwe huurprijzen op circa 2 procent, vanwege een flinke stijging in België.

Wereldhave schiet er bij verlenging van een Nederlands huurcontract niet meer bij in

*Bron: jaarverslagen Wereldhave. De spread is het verschil in oude en nieuwe huurprijs. Dit komt bovenop de inflatie-indexatie.

Dat contractonderhandelingen weer een beetje leuk worden (voor Wereldhave) kan niet los gezien worden van de drie jaar geleden in gang gezette ombouwoperatie door ceo Storm. En er zou meer in het vat zitten.

“Als ik kijk naar de deals die we in januari hebben afgesloten, heb ik er alle vertrouwen in dat we misschien zelfs een positieve spread kunnen neerzetten voor 2023”, aldus een opgewekte Storm.

Dat nieuwe huurders meer gaan betalen, is goed nieuws. Al hintte Storm er in de analistencall al wel op dat er in speciale gevallen een aanvullende voorwaarde is opgenomen in contracten van nieuwe huurders. Er wordt nu vastgelegd dat de huurprijs met een bepaald maximumpercentage mag stijgen, ongeacht de inflatie. Concrete getallen werden niet genoemd.

Wereldhave is waarschijnlijk een stuk beter in staat om inflatie door te berekenen aan huurders dan drie jaar geleden. Maar of het bij alle bestaande en nieuwe huurders wegkomt met volledige indexatie is nog maar de vraag.