Twee prominente aandeelhouders willen het plan om voor miljarden aan kapitaal uit te geven torpederen. Hun plan B oogt aanzienlijk vriendelijker voor aandeelhouders dan het noodplan waar het management van Unibail-Rodamco-Westfield (URW) star aan blijft vasthouden. Beleggers verdienen tekst en uitleg van het vastgoedfonds.
In ongekend harde woorden rekenen de opponerende aandeelhouders af met het plan van het management om 3,5 miljard euro kapitaal op te halen.
De emissie is “onnodig, misplaatst en leidt tot extreme waardevernietiging voor aandeelhouders”, zo is te lezen in een 32 pagina tellende presentatie vol data en cijfers waaruit moeten blijken dat het URW-bestuur aandeelhouders onnodig geselt.
De noodgreep die het management halverwege september voorstelde zou niets te maken hebben met een weldoordachte strategie. De opstandelingen stellen dat het enige strategische doel van de emissie het behoud van een (hoge) rating van de kredietbeoordelaars lijkt.
Urgentie = onzin
Hoewel wordt erkend dat Unibails balans in het recente verleden sterker is geweest, wordt ernstig getwijfeld aan de urgentie waarmee volgens het management schulden moeten worden afgebouwd.
Volgens de grootaandeelhouders is een sterk verwaterende emissie onnodig omdat Unibail nog steeds prima in staat is obligaties uit te geven, zelfs bij iets lagere ratings. “URW heeft voldoende geld in kas, kan nog steeds een beroep doen op kapitaalmarkten en is in staat aan zijn renteverplichtingen te voldoen”, aldus de presentatie.
Er wordt vooral benadrukt dat Unibails liquiditeitspositie van 12,7 miljard euro “voldoende is om alle herfinancieringen op de korte- en middellange termijn te dekken”.
Het URW-management dacht hier in maart overigens precies zo over, zo wordt fijntjes opgemerkt door de twee beleggers die samen 4,1 procent van de aandelen bezitten. URW beweerde in maart ‘zelfs onder het meest extreme “stress test” scenario’ aan de financieringsbehoefte te kunnen blijven voldoen’.
De VEB zette eind september ook al grote vraagtekens bij de emissieplannen en voelde zich op het verkeerde been gezet.
Kapitaal en kennis
De twee rebellerende aandeelhouders zijn niet de minste. Het gaat om de miljardair en techondernemer Xavier Niel en Leon Bressler, hoogste baas bij Aermont Capital – één van Europa’s grootste vastgoedinvesteerders.
Saillant gegeven is dat de laatste, Bressler, in de periode voor 2007 veertien jaar aan het roer stond van Unibail. Met dit initiatief rekent de Fransman dus af met een van zijn opvolgers.
Vooral de overname van Westfield in 2017 wordt gehekeld – “een strategische fout met desastreuze gevolgen”. De overname van winkelcentra in de VS en het VK was een duidelijke breuk met Unibails strategie om te beleggen in hoogwaardig Europees vastgoed. De Westfield-overname pakt dramatisch uit omdat er veel te veel malls in de VS zijn en de verschuiving naar online significant sterker is dan in continentaal Europa.
Wat vindt u? |
|
Volgt u de ontwikkelingen rond Unibail? De VEB is benieuwd naar uw mening. Doe mee aan deze korte enquête. |
Het alternatieve plan van Bressler en Niel is kort gezegd om de Westfield-overname grotendeels terug te draaien. Alle activa in de VS moeten weer in de verkoop. Het duo claimt dat zelfs als de centra tegen torenhoge kortingen worden verkocht – tot wel 50 procent op de boekwaarde – de schuldpositie en bufferratio’s er beter uit komen te zien dan onder het huidige zogenaamde RESET-plan van het management.
Aangezien CEO Christophe Cuvillier zijn eer en naam heeft verbonden aan Westfield – “we blijven achter de strategische rationale van de overname staan” – is onwaarschijnlijk dat de Fransman ooit zal instemmen met plan B. Het gezichtsverlies is te groot.
Het zal een belangrijke reden zijn dat Bressler en Niel een agendapunt voor de aandeelhoudersvergadering van 10 november hebben ingediend om drie nieuwe commissarissen - waaronder de twee zelf - te benoemen. De drie kandidaat-commissarissen geven aan te willen “helpen bij het creëren van aandeelhouderswaarde”.
Geen antwoord
De VEB is van mening dat er een geloofwaardig – en in ieder geval aandeelhoudersvriendelijker – alternatief plan ligt. Wellicht met de kanttekening dat betwijfeld kan worden of het slim is massaal vastgoed te verkopen in de VS nu de markt op zijn gat ligt.
Beleggers lijken in ieder geval meer fiducie te hebben in de protesterende grootaandeelhouders dan in de plannen van het URW-management. De koers van het aandeel schoot gisteren met 14 procent omhoog in de hoop dat de emissie wordt getorpedeerd.
De te verwachten summiere reactie van URW richting het einde van de dag doet het plan B geen recht.
De raad van commissarissen liet kort gezegd weten het “sterk oneens te zijn met de voorstellen” die bovendien de “onzekerheid in deze complexe omgeving alleen maar groter maken”. Het persbericht probeert duidelijk angst te zaaien zonder constructief en inhoudelijk in te gaan op de voor- en nadelen van plan B.
Gezien de extreme schade die door de kapitaalverhoging zou ontstaan verdienen beleggers meer tekst en uitleg over de rationale en noodzaak van de emissie.