Een groot winkelcentrum, op een premium locatie, voorzien van een bioscoop, sportschool en veel horeca. Voor de shoppingcentrumreus Unibail blijft dat voor de langere termijn het ideaalbeeld om de dreiging van bijvoorbeeld internetwinkels het hoofd te bieden.

De keerzijde van die keuze is nu dat de resultaten van de grootste Europese vastgoedspeler zwaar getekend zijn door de coronapandemie. Unibail moest bij de woensdag nabeurs gepubliceerde halfjaarcijfers een miljardenverlies presenteren (3,7 miljard euro). Die was vooral gedreven door een afwaardering op de vastgoedportefeuille van 2,8 miljard euro. Na die waardedaling en de verkoop van enkele winkelcentra staat het vastgoed nu voor 56 miljard euro in de boeken. De huurinkomsten daalden met ruim 14 procent tot iets meer dan een miljard euro.  

Unibail bezit wereldwijd bijna honderd winkelcentra, vooral in Frankrijk (35 procent), de Verenigde Staten (24 procent) en andere Europese landen als Spanje en Duitsland. Veel van die centra gingen  halverwege maart op last van de overheid voor langere tijd op slot. Volgens Unibail, dat zowel een beursnotering heeft in Amsterdam als aan de Parijse beurs, waren zijn winkelcentra gemiddeld 67 dagen dicht. Veel huurders kwamen van de één op de andere dag in liquiditeitsproblemen. Zij wilden of konden de huur niet langer betalen.

Achterstallige huren
Daarom moeten nu alle zeilen worden bijgezet om achterstallige huren alsnog te innen. In het eerste kwartaal was de schade nog beperkt, maar van de huren voor het tweede kwartaal is nog maar 38 procent ontvangen. Voor de maand juli ligt dit cijfer op 50 procent. “Voor juni en juli is dit wel lager dan wij hadden verwacht”, aldus bestuursvoorzitter Christophe Cuvillier tijdens de analistenbijeenkomst. Vastgoedfondsen als Wereldhave en Vastned Retail ging het beter af. Zij hadden al aanzienlijk meer huurpenningen ontvangen, zo bleek uit hun halfjaarcijfers.

De onderhandelingen met huurders zijn volgens de topman in volle gang. “We hebben nog een lange weg te gaan en er is nog veel werk te verzetten om de huren van het tweede en derde kwartaal veilig te stellen”. Eén van de concessies die het bedrijf bijvoorbeeld al heeft gedaan is het accepteren van het vooruitbetalen van één maand huur, terwijl drie maanden de norm was. Unibail heeft enkele van zijn huurders ook uitstel gegeven voor de maanden april en mei, zodat die penningen pas in het derde of vierde kwartaal hoeven te worden betaald.

Kwart
Tegelijkertijd vinden onderhandelingen plaats om tot aangepaste afspraken te komen. Dat kunnen stroeve processen zijn, wat wel blijkt uit het feit dat Unibail tot nu toe een kwart van die hele exercitie heeft afgerond. “Ik hoop dat we voor het eind van het jaar helemaal klaar zijn, maar het grootste deel al in september achter de rug hebben”, zei Cuvillier.

Unibail wil volgens hem best meedenken, vooral met kleinere ondernemers en horeca, maar verlangt in ruil dan bijvoorbeeld wel dat huurders een nieuw contract tekenen met een langere looptijd of toezeggen nieuwe winkels te zullen openen. Ook komt voor dat Unibail een hoger percentage van de omzet als huur eist. De vastgoedmastodont weigert overigens om volledig over te schakelen op variabele huren.

Schuldratio loopt op
Doordat uit de halfjaarlijkse taxaties bleek dat het vastgoed vijf miljard euro minder waard was geworden, steeg de schuldgraad. De zogeheten loan to value ratio, de netto rentedragende verplichtingen als percentage van de boekwaarde van het vastgoed, liep op tot 41,5 procent (was 39 procent).

Dat is weliswaar nog ruim binnen de financieringsafspraken, die een limiet van 60 procent voorschrijven, maar voor het eerst wel hoger dan de veertig procent die Unibail zichzelf ten doel heeft gesteld.

Met deze schuldgraad van boven de veertig procent is de balans in vijftien jaar niet zo zwak geweest. Cuvillier en financiële man Jaap Tonckens probeerden desondanks de zorgen weg te nemen. “Om het convenantniveau te bereiken, zouden we nu nog afwaarderingen op onze bezittingen kunnen dragen van dertig procent”. Dat komt bij de huidige boekwaarde overeen met een waardedaling van grofweg 17 miljard euro.

Uit een gevoeligheidsanalyse die het bestuur tijdens de analistenpresentatie voorrekende, bleek dat Unibail bij een waardedaling van nog eens tien procent op een schuldgraad van 46 procent zou uitkomen. Als wordt uitgegaan van een afboeking van twintig procent, ongeveer elf miljard euro, landt de loan to value op 51 procent.

Het gapende gat tussen beurs- en boekwaarde toont hoe dan ook wel dat de markt rekening houdt met nieuwe afwaarderingen, erkende ook Cuvillier. Op de Amsterdamse beurs daalde Unibail na de cijfers met ruim acht procent tot onder de 45 euro. Daarmee noteert het bedrijf rond de 75 procent onder de intrinsieke waarde volgens de per eind juni opgemaakte boeken.

Emissie
De aanhoudende druk op de vastgoedwaarderingen, en dus de schuldratio, probeert Unibail te compenseren door vastgoed van de hand te doen.

Op dit moment zijn gesprekken gaande die moeten leiden tot verkoopopbrengsten van vier miljard euro, iets meer dan de nu genomen afwaardering op de panden. Schuldverlichting moet volgens het bestuur vooral uit die hoek komen en niet uit een aandelenemissie. Volgens Cuvillier heeft Unibail een goede staat van dienst bij het afstoten van bezittingen. “Iedere optie ligt altijd op tafel, maar vandaag heeft het verlagen van onze schuldpositie door middel van verkopen onze prioriteit”. Maar als verkopen onvoldoende soelaas bieden, kunnen financiers zomaar aan de bel trekken en een kapitaaluitgifte afdwingen.

Duidelijk is dat corona een loodzware impact heeft op de cijfers van de vastgoedmastodont. Onzeker is ook of de vastgoedsector ooit zal herstellen van de dreun die het nu oploopt. Het Unibail-bestuur trok in maart de winstverwachting al in en durfde het nu nog niet aan om beleggers doelstellingen voor dit jaar voor te schotelen.