Het jaar 2014 is voor het Haagse Wereldhave, tegenwoordig kantoorhoudend op Schiphol, goed verlopen. Het was vooral een jaar van verandering.

Nadat het bedrijf de laatste jaren al het Amerikaanse, Britse en Spaanse vastgoed verkocht brak met de aankoop van zes Franse winkelcentra een nieuwe groeifase aan met als strategische focus middelgrote winkelcentra in Noordwest - en continentaal Europa.

Frankrijk is daarmee naast Nederland, Finland en België de geworden. Wereldhave bezit ook nog kantoren in Parijs.

De omvangrijke aankoop in Frankrijk - Wereldhave betaalde verkoper Unibail-Rodamco 850 miljoen euro waar het zelf over een portefeuille van 1,9 miljard beschikte - werd eind 2014 afgerond.

Het vastgoedfonds financierde de aankoop voor 550 miljoen met de uitgifte van nieuwe aandelen en dat heeft een flink drukkend effect op de gerapporteerde winst per aandeel. Onderliggend is evenwel sprake van een solide groei.

Goede autonome huurgroei
Wereldhave rapporteert een toename van het directe resultaat (huurinkomsten min exploitatiekosten) van 5,5 procent tot 85,7 miljoen euro.

Deze groei komt door overnames in Nederland en autonome huurgroei alsmede een toename van de onderliggende bezettingsgraad naar 98,6 procent van 98,4 procent. Dit is exclusief de Franse winkelcentra.

Voor de claimemissie werd gesproken over een winst per aandeel van 3,35-3,45 euro, wat door de uitbreiding van het aantal uitstaande aandelen nu is uitgekomen op 2,97 euro. Dit getal kan worden afgezet tegen een pro forma cijfer van 2,86 over 2013.

Het directe resultaat werd met name gestuwd door een mooie groei van de autonome huurgroei bij de winkelcentra dat 270 basispunten boven het indexatieniveau lag.

Wereldhave hanteert als doel een huurgroei van minimaal 200 basispunten boven indexatieniveau. Het is een goede prestatie, maar wel minder dan de 3,8 procent autonome huurgroei die Unibail-Rodamco onlangs overhandigde.

Dividend
Wereldhave stelt een dividend voor van 2,87 per aandeel, gecorrigeerd voor de aandelenemissie zou dat neerkomen op hetzelfde bedrag als over 2013.

Voor de komende jaren voorspelt het vastgoedfonds wel een groeiend dividend. De pay out ratio zal liggen tussen de 85 en 90 procent, wat overigens lager is dan de 93,2 procent die gemiddeld over de vijf voorgaande jaren werd uitbetaald.

Druk op boekwaarde
Waar het directe resultaat zich goed ontwikkelde, geldt dat niet voor het indirecte resultaat waar het verlies opliep van 31,2 miljoen naar 58,8 miljoen euro.

Het gaat hier vooral om transactiekosten gemaakt voor overnames en een verlies op rentederivaten vanwege de dalende marktrente. Hierdoor daalde de intrinsieke waarde per aandeel van 56,41 (pro forma) naar 54,35 euro.

Door de overname van de Franse winkelcentra grotendeels met eigen vermogen te financieren is de balans niettemin sterk gebleven.

De zogeheten ‘loan to value', de schulden als percentage van de boekwaarde, bedroeg eind vorig jaar 35 procent. Wereldhave hanteert een interne grens van 35-40 procent.

Winstgroei voorspelt
In het huidige harde retail klimaat, waar in Nederland al de nodige faillissementen zijn geweest en nu zelfs V&D dreigt om te vallen, denkt Wereldhave zich toch staande te kunnen houden.

Zo is het al enkele maanden op zoek naar eventuele interesse voor de in bezit zijnde V&D filialen in Hoofddorp en Purmerend.

Wereldhave stelt een groei van het directe resultaat van 6-9 procent voor 2015 en 2016 in het vooruitzicht. Dat is fraaie en zal veel van doen hebben met het opkrikken van de bezettingsgraad van de Franse winkelcentra (nu 91 procent) en de lage marktrente.

Net als andere vastgoedfondsen heeft ook Wereldhave een fraaie koersrit achter de rug. Sinds sinterklaas vorig jaar is het aandeel bijna een kwart meer waard geworden. De jaarcijfers worden dan ook lauw ontvangen.