De strijd om logistiek vastgoedfonds PEPR is losgebarsten. Grootaandeelhouder Prologis biedt een dubbeltje meer per aandeel dan de eerdere belagers APG en Goodman. Beleggers smullen ervan want de koers noteert al boven het bod van Prologis.
Aan de reactie van Prologis, het Amerikaanse moederbedrijf van PEPR, was al direct duidelijk dat er een onderhandelingsspel gespeeld zou gaan worden. Het tegenbod is niettemin verrassend.
Prologis bezat 33,1 procent in PEPR, precies onder de grens van 33,3 procent waar het volgens Luxemburg recht gehouden is tot een bod op het gehele bedrijf. Nu de Amerikanen het belang hebben uitgebreid tot 38 procent zijn zij hoe dan ook verplicht tot een bod op het geheel.
Op zich een slimme zet, want zo zetten zij pensioenbelegger APG, houder van 13 procent in PEPR direct voor het blok. APG en de Australische vastgoedbelegger Goodman moeten nu prijsgeven wat zij daadwerkelijk over hebben voor PEPR.
Niet overtuigend
De bieding van APG en Goodman van 6 euro per aandeel impliceerde een premie van 20 procent boven de beurskoers. PEPR werd daarmee gewaardeerd op 1,2 miljard euro.
Volgens het biedende consortium zou de gebrekkige corporate governance structuur voor een onderwaardering van het logistieke vastgoedbedrijf zorgen. De beurskoers noteerde 20 procent onder de gemiddelde intrinsieke waarde gebaseerd op IFRS (5,62 euro) en EPRA (6,32 euro) per ultimo 2010.
Door het bod heeft het consortium deze discount eigenhandig weggewerkt, wat het koopargument minder overtuigend maakt.
Meerwaarde in een overname ziet APG waarschijnlijk vooral in de ontmanteling van het lucratieve managementcontract dat Prologis op de logistieke panden heeft zitten.
Dit contract loopt nog tot 2016 en zou bij een geslaagde overname door Goodman worden voortgezet. Prologis denkt daar blijkbaar net zo over en wil de managementfee niet zo maar uit handen geven. Dat lijkt de belangrijkste reden waarom Prologis zijn belang met 5 procent heeft uitgebreid.
Onderhandelingsspel
Prologis is momenteel bezig een fusie te smeden met het eveneens Amerikaanse AMB en wil dit graag voortzetten. Het heeft er ook alle schijn van dat APG en de zijnen daar niet op zitten te wachten.
Een fusie met AMB zorgt voor een combinatie van wel vijf logistieke Europa-fondsen waardoor de fondsmanager een loyaliteitsprobleem kan krijgen bij aan- en verkopen. Dat zou volgens de bieders wel eens nadelig kunnen uitpakken voor de portefeuille van PEPR.
De bieders deden dan ook een nadrukkelijk beroep op het management van Prologis en de commissarissen om in het belang van alle stakeholders de bieding van 6 euro per aandeel te overwegen. Prologis heeft daar nu op eigen wijze gehoor aan gegeven.
Het spel is daarmee op de wagen. Afwachten wat de volgende zet wordt van APG.Als het ze daadwerkelijk om de discount te doen is dan geeft de bieding van Prologis een uitgelezen kans deze direct te effectueren door gewoon de stukken aan de Amerikanen aan te bieden.
Ziet APG meerwaarde door de afkoop van het managementcontract, toekomstige dividendstromen en het voorkomen dat PEPR ondersneeuwt bij een combinatie Prologis/AMB, dan zou er nog wel eens een vervolg kunnen komen aan de biedingstrijd.
Beleggers houden daar al rekening mee, want de koers noteert inmiddels boven het bod van Prologis.
Prologis bezat 33,1 procent in PEPR, precies onder de grens van 33,3 procent waar het volgens Luxemburg recht gehouden is tot een bod op het gehele bedrijf. Nu de Amerikanen het belang hebben uitgebreid tot 38 procent zijn zij hoe dan ook verplicht tot een bod op het geheel.
Op zich een slimme zet, want zo zetten zij pensioenbelegger APG, houder van 13 procent in PEPR direct voor het blok. APG en de Australische vastgoedbelegger Goodman moeten nu prijsgeven wat zij daadwerkelijk over hebben voor PEPR.
Niet overtuigend
De bieding van APG en Goodman van 6 euro per aandeel impliceerde een premie van 20 procent boven de beurskoers. PEPR werd daarmee gewaardeerd op 1,2 miljard euro.
Volgens het biedende consortium zou de gebrekkige corporate governance structuur voor een onderwaardering van het logistieke vastgoedbedrijf zorgen. De beurskoers noteerde 20 procent onder de gemiddelde intrinsieke waarde gebaseerd op IFRS (5,62 euro) en EPRA (6,32 euro) per ultimo 2010.
Door het bod heeft het consortium deze discount eigenhandig weggewerkt, wat het koopargument minder overtuigend maakt.
Meerwaarde in een overname ziet APG waarschijnlijk vooral in de ontmanteling van het lucratieve managementcontract dat Prologis op de logistieke panden heeft zitten.
Dit contract loopt nog tot 2016 en zou bij een geslaagde overname door Goodman worden voortgezet. Prologis denkt daar blijkbaar net zo over en wil de managementfee niet zo maar uit handen geven. Dat lijkt de belangrijkste reden waarom Prologis zijn belang met 5 procent heeft uitgebreid.
Onderhandelingsspel
Prologis is momenteel bezig een fusie te smeden met het eveneens Amerikaanse AMB en wil dit graag voortzetten. Het heeft er ook alle schijn van dat APG en de zijnen daar niet op zitten te wachten.
Een fusie met AMB zorgt voor een combinatie van wel vijf logistieke Europa-fondsen waardoor de fondsmanager een loyaliteitsprobleem kan krijgen bij aan- en verkopen. Dat zou volgens de bieders wel eens nadelig kunnen uitpakken voor de portefeuille van PEPR.
De bieders deden dan ook een nadrukkelijk beroep op het management van Prologis en de commissarissen om in het belang van alle stakeholders de bieding van 6 euro per aandeel te overwegen. Prologis heeft daar nu op eigen wijze gehoor aan gegeven.
Het spel is daarmee op de wagen. Afwachten wat de volgende zet wordt van APG.Als het ze daadwerkelijk om de discount te doen is dan geeft de bieding van Prologis een uitgelezen kans deze direct te effectueren door gewoon de stukken aan de Amerikanen aan te bieden.
Ziet APG meerwaarde door de afkoop van het managementcontract, toekomstige dividendstromen en het voorkomen dat PEPR ondersneeuwt bij een combinatie Prologis/AMB, dan zou er nog wel eens een vervolg kunnen komen aan de biedingstrijd.
Beleggers houden daar al rekening mee, want de koers noteert inmiddels boven het bod van Prologis.
Gerelateerde artikelen