Vastgoed, zoals huizen, kantoorgebouwen, winkelpanden, tolwegen en grond kunnen een stabiel, goed renderend onderdeel van een beleggingsportefeuille zijn. Wat je moet weten over beleggen in vastgoed. 

Een vastgoedbelegging biedt bij uitstek bescherming tegen inflatie, veel beter dan een belegging in obligaties of spaarproducten. Een nadeel is dat vastgoed relatief gevoelig is voor renteschommelingen – stijgende renteniveaus doen vastgoed vaak in waarde dalen. 

Manieren om te beleggen in vastgoed

1. Eigen woning. Voor veel gezinnen is de eigen woning het belangrijkste onderdeel van het vermogen. Realiseer je wel dat dit een schoolvoorbeeld kan zijn van slechte spreiding van vermogen. Bovendien profiteer je als woningbezitter niet van dividenden of andere uitkeringen, tenzij je het verhuurt. Daarentegen heb je natuurlijk wel het woongenot. 
2. Aandelen. Er zijn beursgenoteerde vastgoedondernemingen die zelf locaties ontwikkelen, panden bezitten en exploiteren; sommige van deze bedrijven richten zich volledig of hoofdzakelijk op de ontwikkeling, andere juist meer op de exploitatie. 
3. Beleggingsfondsen. Daarnaast zijn er beleggingsfondsen die specifiek beleggen in vastgoed via vastgoedondernemingen, de zogenoemde fund of funds. Dit is wellicht de toegankelijkste manier om in vastgoed te beleggen, omdat je al met een bescheiden bedrag (vanaf enkele tientallen euro's) een aandeel in een vastgoedfonds koopt. Vind vastgoedfondsen via onze Fondsselector.
4. Vastgoed-cv’s. De mogelijkheid bestaat om te participeren in specifieke projecten, vaak in de vorm van een commanditaire vennootschap (cv). Let op: dit zijn vaak zeer risicovolle beleggingen
   
5. Niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen. Ook hiervan zijn de risico's vaak aan de hogere kant. Lees in Effect bijvoorbeeld ons onderzoek uit 2021 naar de glibberige garanties van deze beleggingen. Ook de AFM waarschuwt voor de risico’s van niet-beursgenoteerd vastgoed. In Effect lees je meer over hoe je in vastgoed kunt beleggen.

 

Pas op met beleggen in vastgoed buiten AFM-toezicht en zonder prospectusplicht

Wie wil beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed moet extra alert zijn. De goede partijen in deze sector worden nog weleens overschaduwd door een breed spectrum aan minder bonafide partijen die niet altijd eerlijk zijn over de risico’s die beleggers lopen. Daarbij komt dat deze vastgoedpartijen veelal met grote sommen geleend geld opereren en weinig zekerheden bieden. Doordat er geen beursnotering is, zijn veel niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen nauwelijks verhandelbaar.

Verschillende fondsen bieden beleggers gebrekkige informatie. Recente en historische koers- en rendementsinformatie is vaak niet te vinden op de websites van de aanbieders of alleen toegankelijk voor beleggers die al zijn ingestapt.

Geen AFM-toezicht
Bovendien is er veelal sprake van beleggen buiten AFM-toezicht. Een aanbieder van de vastgoedbelegging is dan vrijgesteld van de vergunningplicht. Aanbieders kunnen pas in aanmerking komen voor deze vrijstelling als zij voldoen aan een of meer van de punten die zijn terug te vinden op de website van de AFM. In het aanbod van de beleggingsobjecten en in reclame-uitingen moet de vrijstellingsvermelding wel worden vermeld.

Naast de vraag of de aanbieder een vergunning heeft, kun je bij de AFM nagaan of een prospectus van de belegging is goedgekeurd (zie het register goedgekeurde prospectussen van de AFM). Wanneer partijen een goedgekeurd prospectus hebben, weet je dat er cruciale informatie over de belegging beschikbaar is die je in staat stelt om de beleggingspropositie beter te beoordelen. In Nederland is de AFM de bevoegde autoriteit die prospectussen goedkeurt.

Vrijstelling van prospectusplicht
In bepaalde gevallen hoeven partijen echter geen prospectus te laten controleren door de AFM. Een veel voorkomende manier waarop een belegging is vrijgesteld van de verplichting om een prospectus te publiceren, is als alle beleggers gezamenlijk in totaal hooguit 5 miljoen euro in de belegging kunnen investeren. Veel aanbieders van niet-beursgenoteerd vastgoed blijven vaak net onder deze grens. Er moet dan in het reclamemateriaal overigens wel een voorgeschreven vrijstellingsvermelding worden opgenomen. Hoewel een goedgekeurd prospectus geen keurmerk is, is het wel een reden om alerter te worden als een belegging geen goedgekeurd prospectus heeft of vrijgesteld is van prospectusplicht.

Voor meer informatie over de prospectusplicht en de voorwaarden kun je de website van de AFM raadplegen.

In Effect hebben wij eerder Elf opvallende zaken bij beleggen buiten toezicht op een rij gezet. De producten in deze categorie vertonen een aantal opvallende gelijkenissen die beleggers tot nadenken zouden moeten stemmen.

 

Download hoofdstuk 4 over Vastgoed uit 'Beleggen kun je zelf'