Maar sinds eind 2021 zit de klad in het aandeel. De stikstofcrisis, een gebrek aan geschikte bouwlocaties en groeiende maatschappelijke weerstand tegen grote magazijnen, maken uitbreiden steeds uitdagender. Ook lijkt de winkelstraat weer wat populairder te worden ten opzichte van webwinkels, waardoor er ook minder wasmachines, ovens en andere artikelen door de magazijnen van WDP zullen stromen.

Onlangs presenteerde het bedrijf een nieuw groeiplan #Blend2027, met als doel een verhoging van de winst per aandeel naar 1,70 euro in 2027. In 2023 kwam WDP’s nettowinst per aandeel uit op 1,40 euro.

Voor die winstgroei moet WDP 500 miljoen euro per jaar extra investeren, een totaal van 1,5 miljard euro over de komende ruim drie jaar dus. Daarbij ligt de focus niet alleen op het ontwikkelen van nieuwe distributiecentra, maar ook op  investeren in zonnepanelen op de daken van het vastgoed en investeren in de laadinfrastructuur rondom het vastgoed.

Dertig cent per aandeel meer winst in 2027 – een groei van 21 procent – lijkt niet verkeerd. Maar wie kijkt naar de bouwstenen van die toekomstige winstgroei ziet dat de nieuwe investeringen van WDP een relatief laag rendement zullen opleveren.

Bouwsteen 1: 30 miljoen extra winst door indexering bestaande contracten
De huren die WDP vraagt voor de magazijnen worden jaarlijks geïndexeerd voor inflatie. Aangezien de kosten voor de exploitatie beperkt zijn ten opzichte van de huurinkomsten, neemt de winst toe bij een stijgend prijspeil. Uit het gedetailleerde jaarverslag van WDP is af te lezen dat bij een bescheiden inflatie van twee procent, de bedrijfswinst met 7,5 miljoen euro toeneemt.

Mocht de inflatie hoger uitvallen, dan zal dit bedrag nog verder toenemen. Een lagere stijging van het prijspeil heeft vanzelfsprekend het tegenovergestelde effect. Maar een inflatie van minder dan twee procent ligt niet voor de hand in het huidige economisch klimaat.
 
Deze cijfers gelden weliswaar voor het lopend jaar, maar ze komen ook van pas bij een schatting voor de jaren hierna. Uitgaande van de ECB-doelstelling van twee procent inflatie, geeft dit een structurele groei van de winst na belastingen van 30 miljoen euro in 2027 (vier keer 7,5 miljoen euro).

Bouwsteen 2: 22 miljoen extra winst uit de huidige pijplijn
Daarnaast zitten er, buiten de onlangs aangekondigde investeringen, ook nog veel projecten in de pijplijn. Aangezien WDP eerst een huurder zoekt alvorens het de projectontwikkeling start, is de omzet uit deze projecten al grotendeels zeker.

Van het totale investeringsprogramma van 1,5 miljard euro heeft WDP momenteel al voor 402 miljoen euro aan projecten in uitvoering. Die centra worden gefaseerd opgeleverd in 2024, 2025 en 2026. Dit zou – volgens WDP zelf – in de komende jaren een bruto huuropbrengst van 26 miljoen euro per jaar extra moeten opleveren.

Als we hier de door ons (conservatief) berekende kosten voor beheer van het vastgoed en belastingen vanaf trekken, levert dat een bedrijfsresultaat uit deze projecten op van circa 22,4 miljoen euro. Hier moet echter nog een belangrijke post van worden afgetrokken, namelijk de financieringskosten.

Financiering
WDP heeft optimaal gebruik gemaakt van de lage rente in het afgelopen decennium. Door op de juiste momenten vreemd vermogen aan te trekken en het risico op rentestijgingen met financiële instrumenten af te dekken, betaalt het bedrijf momenteel slechts 1,9 procent aan rente per jaar over de uitstaande schulden. Voor de komende 5 jaar heeft WDP zich ingedekt tegen een stijging van de rente.

De nieuwe investeringen van 1,5 miljard euro wil WDP financieren door 700 miljoen euro aan verwachte winsten op te sparen en daarnaast 800 miljoen euro aan nieuwe schulden aan te gaan.

Nu is het belangrijk te benoemen dat van het eerder genoemde investeringsvolume van 402 miljoen euro op de lopende projecten, reeds 115 miljoen euro was geïnvesteerd eind 2023. Indien de resterende 287 miljoen naar rato van de planverdeling eigen vermogen versus vreemd vermogen wordt berekend, dan geeft dit bij een rentepercentage van vijf procent 7,6 miljoen aan jaarlijkse rentelasten.

Dat maakt dat de winst uit de huidige pijplijn van 402 miljoen euro uitkomt op bijna 15 miljoen euro (22,4 miljoen euro minus 7,6 miljoen euro aan rentelasten = 14,8 miljoen euro).

Uitgifte nieuwe aandelen
Bij het terugrekenen naar de winst per aandeel is van belang te onderkennen dat er verwatering optreedt, omdat WDP een deel van het dividend betaalt met de uitgifte van nieuwe aandelen (keuze voor stockdividend). In een recente publicatie laat WDP weten dat er in 2024 voor een totaal van 4,4 miljoen aan nieuwe aandelen wordt uitgegeven in verband met dit zogenaamde keuzedividend. Voor de komende jaren is het onmogelijk om het aantal aandelen uit keuzedividend te schatten, alleen al omdat deze afhankelijk zijn van toekomstige koersen en winsten.

Daarom gaan we voor een ruwe schatting ervan uit dat het jaarlijks nieuw uitgegeven aantal aandelen de komende vier jaar gelijk blijft. Dat betekent dat er eind 2027 totaal 17,6 miljoen nieuwe aandelen zijn bijgekomen, wat tot een totaal aantal uitstaande aandelen van 237 miljoen in 2027 leidt.

Winst per aandeel
Gecombineerd komt de extra winst uit indexering (30 miljoen euro) en nieuwe projecten (15 miljoen euro) uit op ongeveer 45 miljoen euro. Dat vertaalt zich in bijna 19 cent per aandeel.

Voor de resterende 11 cent winst per aandeel om op de 2027-doelstelling te komen (winst per aandeel van 1,70) is nog circa 26 miljoen euro extra winst nodig. Met een resterend investeringsvolume van 1,1 miljard euro is het benodigde rendement op deze investeringen 2,1 procent om de doelstelling te halen in 2027 (26 miljoen euro/1,1 miljard euro). Dat is minder dan u nu met een beetje goed zoeken op een spaarrekening kan krijgen.

Mocht WDP er toch in slagen om een hoger rendement te behalen op de nieuwe investeringen, dan is er ruimte voor een forse koersverbetering.

Disclaimer
Dit rekenwerk is omgeven met de nodige onzekerheden en we hebben een aantal slagen om de arm gehouden. Zo zal het laatste deel van de investeringen van 1,5 miljard mogelijk pas na 2027 rendement opleveren omdat (nog) niet alle projecten zijn opgeleverd.

Toch lijkt WDP’s doelstelling om de winst per aandeel met 30 cent te laten stijgen weinig ambitieus. Zeker als we het afzetten tegen de forse investeringen die hiervoor nodig zijn.

Vooral omdat aannemelijk is dat de inflatie langer boven de twee procent blijft hangen (wat hogere inkomsten door de indexatie van contracten oplevert). WDP lijkt er rekening mee te houden dat nieuwe investeringen in de centra minder rendabel zullen zijn dan in het verleden. Beleggers denken er ook zo over. Het aandeel noteert met 26,68 euro 35 procent onder de koers-top van eind 2021 (peildatum 3 juni 2024).