De omstandigheden konden de laatste jaren bijna niet slechter voor vastgoedaandelen. Kantoren en winkels gingen op slot vanwege de coronapandemie. Toegenomen onlineverkopen zorgen voor steeds meer leegstand in de winkelstraten. En als klap op de vuurpijl gingen rentes ook nog eens in korte tijd door het dak. Vooral het laatste is voor een industrie die is gebouwd op leningen geen goede zaak.  

Maar voor 2024 gloort er hoop, want de aandelen van vastgoedfondsen zitten weer in de lift. Het is vooral het vooruitzicht van lagere rentes dat de sector wat lucht geeft. Daarnaast waren logistiek vastgoed en datacenters bijvoorbeeld wel – relatief – succesvol. En die zijn volop vertegenwoordigd in brede vastgoed-etf’s.  

Nog sterker dan de brede aandelenindices maakten vastgoedaandelen sinds begin oktober een beursrally mee. De grootste vastgoed-etf’s stegen in een aantal weken met een procent of 15. Toch is er voor deze fondsen nog een lange weg te gaan voor ze in de buurt komen bij de oude koerstoppen.  

Voor de liefhebbers van etf’s valt er in de vastgoedsector genoeg te kiezen. Een analyse in drie keer vraag en antwoord.  

1. Welke etf’s zijn er allemaal te koop?   
Het aanbod van vastgoed-etf’s is groot. Om orde te scheppen in de chaos kijken we alleen naar fondsen die wereldwijd vastgoed uitbaten. De fondsen beleggen in honderden aandelen en daardoor wordt al snel voldaan aan beleggingswijsheid nummer één: zorg voor voldoende spreiding. Al is een vastgoed-etf per definitie gebrekkig gespreid op het gebied van sectoren. 

Om in aanmerking te komen moeten de fondsen verder enige omvang hebben, goed verhandelbaar zijn en lage kosten hebben. Wie dit filter toepast, komt al snel uit op een vijftal etf’s.  

Bron: website uitgevende instellingen 

Op het gebied van de lopende kosten valt op dat twee fondsen met een jaarlijks percentage van 0,26 over het beheerde vermogen duidelijk lager zitten dan de rest. De fondsen van, SPDR, HSBC en iShares zijn met respectievelijk 0,42 procent, 0,46 procent en 0,64 procent lopende kosten juist relatief duur.  

Aangezien het fonds van iShares, dat toch bekend staat als voordelige aanbieder, met ruim 1,5 miljard euro veruit het grootste vermogen onder beheer heeft, zou een belegger kunnen denken dat de kosten hier laag zullen uitvallen. Maar het tegenovergestelde is waar: het fonds is met afstand het duurst van de vijf.   

Significant voordeel 
VanEck heeft als enige aanbieder van vastgoed-etf’s een belastingvoordeel. Bij de andere vier fondsen is sprake van zogeheten dividendlekkage, omdat (ingehouden) belastingen op internationale aandelen in de portefeuille niet kunnen worden teruggevorderd door de belegger.  

De VanEck Global Real Estate UCITS ETF is in Nederland gevestigd en is een fiscale beleggingsinstelling, waardoor Nederlandse particulieren de belasting op uitgekeerde dividenden wel kunnen verrekenen. Uitgaande van een belastingpercentage van 15 procent en een dividendrendement van 4 procent, betekent dit een besparing die kan oplopen tot 0,60 procent op jaarbasis (15 procent dividendbelasting x 4 procent dividendrendement). De lagere dividendbelasting duwt het rendement een beetje omhoog.  

Zie deze artikelen voor meer uitleg over dividendlekkage: VEB - Op zoek naar een geschikte etf: waar moet u op letten? en VEB - Dividendlek knabbelt aan fondsrendement. 

2. Waar krijgt u precies blootstelling aan?    
Veel Nederlandse beleggers zullen bij vastgoedfondsen al snel denken aan kantoren en winkelcentra. Die sectoren, en dan vooral winkelvastgoed, zijn met spelers als Wereldhave en NSI zwaar oververtegenwoordigd op de Nederlandse beurs.  

Niettemin houdt het grootste vastgoedbedrijf ter wereld, Prologis, zich bezig met een andere tak van sport. Deze belegger in distributiecentra is een grote positie in alle vijf de etf’s. Dit type bedrijf heeft internetspelers als Amazon als klant, en lift mee op het feit dat we steeds meer online bestellen. Waar winkelvastgoedfondsen verliezen door de verschuiving van bricks naar clicks, is deze trend juist een enorme rugwind voor Prologis. In de afgelopen vijf jaar verdubbelde de koers van het aandeel ruimschoots.  

Door de koersgroei is het Amerikaanse Prologis veruit de grootste positie in alle vijf de vastgoed-etf’s. Van zo’n 7 procent in de etf van HSBC tot zelfs meer dan 11 procent in die van VanEck.  

Daarnaast komen Welltower en Equinix veelvuldig voor in de lijst van grootste posities. De bedrijven vertegenwoordigen elk 4 à 5 procent van de waarde van de meeste vastgoed-etf’s.  

WellTower is een bedrijf met vastgoed dat gerelateerd is aan de gezondheidszorg, denk aan seniorenwoningen en medische centra. Het bedrijf presteert op de beurs erg goed dit jaar, met een rendement sinds ultimo 2022 van 38,5 procent. 

Equinix exploiteert datacenters en heeft daarmee kunnen meeliften op het succes van de grote technologiebedrijven. Sinds het begin van dit jaar staat de koers van Equinix ruim 20 procent in de plus. 

Andere bekende vastgoedaandelen - met een grote weging in de etf’s - zijn Simon Property Group en Realty Income Corp. De portefeuille van deze twee fondsen bestaat uit wat meer traditioneel vastgoed zoals winkelcentra.  

In de portefeuilles van de etf’s zitten honderden vastgoedbedrijven. De spreiding van VanEck is het meest beperkt met 101 individuele aandelen.  

Hoeveel bedrijven zitten er in de portefeuille? 

Bron: websites aanbieders. 

Het is goed om te bedenken dat ondanks het wereldwijde karakter van de etf’s, beleggers vooral blootstelling krijgen aan Amerikaans vastgoed. In de vijf geselecteerde etf’s vormen aandelen uit de VS tussen 60 en 70 procent van de totale portefeuillewaarde. Vervolgens komen Japan, het Verenigd Koninkrijk, Hongkong, Singapore en Australië. 

Wie de lijsten met posities volledig doorspit, komt ook nog enkele Nederlandse namen tegen. Maar op het wereldtoneel is hun impact verwaarloosbaar klein. Eurocommercial Properties, NSI, Vastned en Wereldhave vertegenwoordigen samen een waarde van maximaal 0,20 procent in de vastgoed-etf’s. Beleggers die alleen in Nederlandse vastgoedfondsen beleggen zouden zich dus achter de oren moeten krabben, omdat er in de wereld veel meer te koop is.   

3. Wat zijn de rendementen en de risico’s?  
De afgelopen jaren zijn beleggers in vastgoed-etf’s per saldo weinig opgeschoten. Sinds december 2018 hebben vier van de vijf geselecteerde etf’s een gemiddeld jaarlijks rendement van net iets meer dan één procent geboekt. Met 2,3 procent per jaar deed de VanEck Global Real Estate ETF het iets beter. Maar het is nog altijd geen vetpot. Ter vergelijking: de brede MSCI World Index behaalde tijdens dezelfde periode (in euro’s) een rendement van 10,4 procent per jaar. 

Het gemiddelde rendement verhult dat er tijdens de afgelopen vijf jaar flinke schommelingen zijn geweest. Zo daalde de VanEck vastgoed-etf tijdens de coronacrisis van 45 euro naar 26 euro in iets meer dan een maand tijd. Daarna herstelde het fonds wel weer pijlsnel.  

Daarna begonnen rentes te stijgen en kregen vastgoedaandelen weer rake klappen. De etf’s daalden sinds het hoogtepunt in 2022 met zo’n 35 procent. Eind oktober lijkt (voorlopig) de bodem te zijn gezet. Vanaf dat moment begonnen financiële markten de verwachtingen in te prijzen dat centrale bankiers de rentes in 2024 weer zouden kunnen verlagen. Het zou een welkome opsteker zijn voor de vastgoedsector: een lagere rente maakt toekomstige huurpenningen weer meer waard en maakt schulden draaglijker. 

Vastgoed-etf’s zijn achtergebleven bij de wereldwijde aandelenmarkten 

Bron: Bloomberg. Gemiddeld jaarlijks rendement sinds december 2018. 

De afgelopen paar decennia hebben vastgoedaandelen een wilde rit gemaakt. Tussen 2001 en 2007 behaalden de bedrijven in de MSCI World Real Estate een rendement van 180 procent.  

Daarna hakte de kredietcrisis er hard in. De brede MSCI World Index halveerde bijna tussen 2008 en 2009. Bij de vastgoedbedrijven was het echter nog extremer, daar ging twee derde van de koers af. Ze kregen hun financiering steeds moeilijker rond. Ook kelderde de waarde van vastgoed als gevolg van faillissementen en een domino-effect aan gedwongen verkopen. 

Desondanks kon de MSCI World Real Estate Index de wereldindex met aandelen uit alle sectoren lang voorblijven. Gemeten sinds 2001 werd de index met vastgoedaandelen pas dit jaar ingehaald. Al met al behaalde de MSCI World Index tijdens die periode een gemiddeld jaarlijks rendement van zo’n 6,1 procent. De beleggers in de MSCI World Real Estate Index mochten jaarlijks ongeveer 5,6 procent bijschrijven. 

De rendementen op lange termijn 

Bron: Bloomberg. Rendementen inclusief herbelegde dividenden, geïndexeerd naar 100 punten op 01-01-2001.