Onlangs presenteerde de nieuwe bestuursvoorzitter Jean-Marie Tritant een plan om het bedrijf weer op de rit te krijgen. Daarbij bleek dat dit nog tot 2024 gaat duren.

De lockdowns leidden tot dalende huurinkomsten, leegstand en afnemende vastgoedwaardes. In 2019 had Unibail nog bijna 2,5 miljard euro aan huurinkomsten, in 2020 zakte dat met 28 procent. Vorig jaar was er ook geen herstel en zakten de huurinkomsten nog een paar procent. Het bedrijf moest daarnaast in twee jaar in totaal 8 miljard euro afschrijven op het vastgoed.

Unibail heeft al voor miljarden aan Europees vastgoed verkocht om de financiële positie te verbeteren. Het is nu van plan om de Amerikaanse bezittingen die voor 12 miljard euro in de boeken staan te verkopen, en verder te gaan als een puur Europese vastgoedspeler.

Het bestuur van Unibail hoopte eind 2020 met een aandelenemissie van 3,5 miljard euro de financiën op te schonen. De aandeelhouders, waaronder een groot aantal particuliere beleggers, blokkeerden dit echter, waarna bestuursvoorzitter Christophe Cuvillier opstapte en werd opgevolgd door Tritant. De topman vertelt in een interview hoe hij de toekomst van het vastgoedbedrijf ziet.

1. Het herstel van de huurinkomsten en winst zal pas in 2024 voltooid zijn. Waarom duurt het zo lang?
“Onze winkelcentra in de VS gingen eind 2020 volledig open. Daar hebben we al een heel jaar zonder restricties gehad, maar in Europa gebeurde dat pas in mei of juni 2021. Vervolgens moesten we aan het eind van het jaar weer deels dicht, bijvoorbeeld in Nederland, Oostenrijk en Slowakije. Daardoor zijn de omzetten in de winkels nog niet op het oude niveau. De leegstand bereikte het hoogste niveau in de eerste helft van 2021. Dat is in het tweede halfjaar verbeterd, maar eind vorig jaar was de leegstand nog steeds veel hoger dan in 2019. We hebben veel last gehad van faillissementen en winkelsluitingen.”

2. In de coronacrisis heeft online winkelen een flinke versnelling doorgemaakt. Bent u bang dat dit uiteindelijk zal leiden tot een fundamentele verschuiving, weg van fysieke winkels?
“Nee, de winkel is voor veel retailers nog steeds het hart van de strategie, zeker als ze een omnichannelstrategie hebben en fysieke winkels en digitale verkopen combineren. Consumenten die zowel online als in fysieke winkels kopen, hebben een groter winkelmandje dan de klanten die alleen op internet of alleen in winkels kopen. Deze klanten zijn meer waard. Wij hebben ook gekeken naar onze vijftig grootste huurders, en hun positie in 2019 vergeleken met eind 2021. Deze vijftig hebben het aantal vierkante meters bij ons met 7 procent vergroot, en de minimumhuur die ze betalen is met 6 procent gestegen. Dat deden ze terwijl ze het aantal winkels op andere locaties verkleinden. Dat betekent dat ze minder winkels hebben, maar wel grotere winkels.”

3. Hoe ontwikkelen de minimum huurprijzen die u afspreekt in nieuwe huurcontracten zich in vergelijking met 2019?
“We zien de trend dat we langlopende huurovereenkomsten kunnen sluiten op een hogere huur dan daarvoor. In de eerste helft van 2021 lag de minimum huurprijs voor nieuwe contracten 1 procent hoger dan voor de verlopen huurovereenkomsten. In de tweede helft van het jaar was het 2,3 procent. Dat is te danken aan de hoogte van de winkelomzetten. Hoe hoger de winkelomzet, hoe groter de verhouding tussen de huur en de omzet kan zijn. Neem bijvoorbeeld kledingwinkelketen Zara. Hun prestaties zijn in onze winkelcentra veel beter dan elders. Daarom kunnen ze zich veroorloven om ons meer te betalen. Onze taak is om te zorgen dat onze winkelcentra beter draaien dan de rest van de markt.”

4. Wat moet u doen om dat voor elkaar te krijgen?
“We hebben het aandeel van modewinkels teruggebracht en dat deels vervangen door entertainment, eten en drinken en meer luxe-winkels. We zien dat het verschuiven van de mix naar de wensen van consumenten geen invloed heeft op de hoogte van de huren, maar wel een positieve invloed heeft op bezoekersaantallen. Het perfecte voorbeeld hiervan is de Mall of the Netherlands, die we vorig jaar hebben geopend. Daar bestaat 29 procent van ons aanbod uit eten en drinken, en in het eerste jaar, middenin de coronacrisis, hadden we dertien miljoen bezoekers. Dat levert alle partijen daar een hoge omzet op.”

5. Een paar jaar geleden was de ambitie van Unibail om een wereldwijd bedrijf te worden. Nu richt u zich op Europa. Zijn de ambities bijgesteld?
“Ik denk dat we altijd al een Europese speler waren, die tegelijk een voet aan de grond had in de Verenigde Staten. 80 procent van de waarde van onze bezittingen staat in Europa. We zijn in Amerika ook niet echt een speler. We zitten in een aantal grote steden en in Silicon Valley, maar dat is eigenlijk niet echt de VS. Ik zie het zo dat wij een partij zijn die zich richt op hoofdsteden. We zitten dus niet in Oostenrijk, maar in Wenen en we zitten niet in het Verenigd Koninkrijk, maar in Londen. Wij zitten dichtbij de plekken waar vermogende mensen wonen.”

6. Het is nu uw ambitie om in grote steden te groeien?
“Precies, en we hebben nog een hoop werk te verzetten in Europa om extra waarde te halen uit onze bestaande bezittingen. Er zit tot 2024 voor 2 miljard euro aan investeringen in de pijplijn. Dat zal in dat jaar 120 miljoen euro aan extra huurinkomsten per jaar opleveren. We hebben daarnaast onze pijplijn met ontwikkelingen doorgelicht, en daaruit bleek dat we de kans hebben om nog eens 2,4 miljoen vierkante meter oppervlak toe te voegen aan onze bestaande bezittingen. In de komende twee jaar gaan we voor 1 miljard euro aan investeringen toevoegen aan die pijplijn.”

7. Wat verwacht u van de opbrengst van de verkoop van de Amerikaanse bezittingen?
“De markt zal het bepalen, maar onze bezittingen daar zijn echt van zeer hoge kwaliteit. Aan de oostkust zitten we in een hele rijke regio in New Jersey, vlakbij New York en in Chicago. Aan de westkust zitten we in Seattle, San Francisco en net daaronder hebben we in Silicon Valley een van de grootste winkelcentra van de VS vlakbij het nieuwe hoofdkantoor van Apple. Daar hebben we net een uitbreiding afgerond en huisvesten we luxemerken zoals Louis Vuitton, Dior en Gucci. We zijn de dominante speler in Los Angeles met vier bezittingen, en dan zitten we nog in San Diego met twee winkelcentra. Dat is midden in het hart van de life sciences-industrie. Het is bijna niet mogelijk om betere winkelcentra te vinden.”

8. Zijn er recent winkelcentra verkocht die vergelijkbaar zijn met wat u in de verkoop doet?
“Er zijn de laatste drie, vier jaar geen echte desinvesteringen gedaan. Het enige dat er voorbij is gekomen, was de aankoop van Taubman Centers door Simon Property Group, maar dat was echt een bedrijfsovername. Dat is wat anders dan wat wij doen. Nogmaals, we hebben geweldige bezittingen in de VS, maar ik zit nu eenmaal met deze schuldenkwestie. In Europa hebben we ook voor 2,5 miljard euro verkocht de laatste anderhalf jaar, en voor het eind van dit jaar komt daar nog eens 1,5 miljard euro bij. We moeten dat ook in de VS doen.”

9. U bent enthousiast over de Amerikaanse winkelcentra, maar moet die verkopen om de schulden terug te brengen. Is het dan niet jammer dat de aandelenemissie van 3,5 miljard euro niet is doorgegaan?
“Zo kijk ik er niet naar. Ik heb in het licht van wat er toen is gebeurd het roer overgenomen, en ga nu niet terugblikken en proberen te begrijpen of dat een goede of slechte uitkomst was. Ik werk al meer dan twintig jaar voor dit bedrijf en ik heb wel honderden bezittingen verkocht, van kantoren tot winkels. Ik heb daar geen emoties bij, maar kijk wat we kunnen bereiken. Het pad dat voor ons ligt is duidelijk. Ik denk dat we een geweldige portefeuille in Europa hebben, waar we veel waarde uit kunnen halen.”