Het vertrek uit Frankrijk is meteen een breuk met de strategie die werd ingezet onder Storm’s voorganger Dirk Anbeek. Na een mislukt avontuur met een groot ontwikkelproject in Texas, had die de blik in 2014 juist gericht op Franse winkelcentra. Hij wilde Wereldhave laten groeien tot een vastgoedbedrijf met 5 miljard euro aan bezittingen.

Storm kondigde de nieuwe strategie begin februari aan. De opbrengst uit Frankrijk moet de verbouwoperatie helpen betalen. Daarbij gaat Wereldhave van winkelcentra zogenoemde full service centra maken. Dat betekent dat een kwart van het vloeroppervlak een andere functie krijgt. Dat kan een tandartspraktijk of fitnesscentrum zijn, maar ook horeca of kantoren of woningen. De achterliggende gedachte is dat als mensen maar naar het centrum worden gelokt, ze vanzelf andere uitgaven zullen doen en daarmee de nog aanwezige winkels overeind houden. Er ontstaat een soort kruisbestuiving.

De dag van de aankondiging duikelde de koers van het aandeel Wereldhave nog eens 10 procent omlaag. Dat kwam mede doordat Storm meteen een paar vervelende boodschappen voor aandeelhouders had. Zo zal de winst per aandeel de komende drie jaar circa halveren naar 1,40 tot 1,50 euro. Hetzelfde geldt voor het dividend. In een interview legt de topman uit waarom het onvermijdelijk is dat Wereldhave en daarmee de aandeelhouders door deze zure appel heen moeten bijten.

1 Het is de tweede grote draai van Wereldhave in minder dan tien jaar. Was dat echt nodig?
“Het is wel een grote draai, dat klopt. We gaan een land uit en van winkelcentra maken we de stap naar full service centra, maar ik denk dat het wel een noodzakelijke wending is. Wat wij in onze analyse gezien hebben, is dat we lege plekken gaan krijgen in winkelcentra. Nu hebben we 5 procent leegstand en dat is hartstikke goed, maar het is niet houdbaar.”

2 Wat gaat u veranderen in de centra?
“We hebben per locatie bekeken wat fysiek past en wat mag wat betreft vergunningen. Daarvoor zijn we met onze managers door alle eenheden gegaan om te kijken wat de waarde is, wat het zou moeten zijn en of de huurder er over vijf jaar nog zit. Daarbij gaat het deels om hun inzichten, maar komt het voor een deel ook van bovenaf. Wij denken namelijk dat in Nederland en België de komende vijf jaar nog 20 tot 25 procent van het vloeroppervlak van modewinkels gaat verdwijnen. De omzet is al met dat percentage gedaald, maar het aantal vierkante meters nog niet. Er zijn wel winkels weg, maar er zijn ook weer winkels bij gekomen. Kledingwinkels gaan heel hard dalen in onze portefeuille tot een punt dat we alleen nog goedkope modewinkels en winkels van merken hebben.”

3 Wat komt daarvoor in de plaats?
“Horeca staat op nummer één. Het is bij ons nu vijf procent, terwijl je in Engeland winkelcentra hebt waar dat 25 procent is. Met 5 procent laten we gewoon wat liggen. Ten tweede is er een kans om meer conceptmatig te werken. Wat je nu bij ons nog ziet, is dat we bijvoorbeeld acht horecatentjes bij elkaar hebben, maar dat het een soort toevallige verzameling is. We moeten het als concept gaan managen. Wie komt er, wanneer komen die mensen, wat voor horeca-aanbod past daarbij? Dan kun je heel specifiek zijn over het concept dat wij als Wereldhave neerzetten en kunnen we huurders benaderen met de vraag of ze bij ons willen komen huren. Wij willen veel conceptmatiger gaan werken.”

4 En dan komt er een soort kruisbestuiving op gang?
“Ja, in België hebben we een aantal plekken waar mensen pakjes kunnen ophalen van bijvoorbeeld Amazon of andere online retailers. We hebben er ook pashokjes naast gemaakt zodat mensen de kleding die ze hebben besteld meteen kunnen passen. Mensen komen om een pakje te halen, maar als je ze binnen hebt, gaan ze in heel veel gevallen andere dingen doen. Ze drinken een kopje koffie, eten een broodje, lopen toch even een winkel binnen of doen een boodschap bij de supermarkt. Als je ze maar op de plek hebt, dat is waar het allemaal om gaat.”

5 Had u Frankrijk niet kunnen aanhouden terwijl u deze omslag maakt?
“Dat had gekund, maar dan lossen we het schaalprobleem in Frankrijk niet op. De operationele kosten zijn daar 23 procent van de huurinkomsten, dat is flink hoger dan in andere landen. De brutomarge is gewoon slechter en dat komt doordat het te klein is. Dat hebben we altijd geweten, want de gedachte was ook dat het zou groeien, alleen kan dat nu niet. We hebben een schuldgraad van 44,8 procent, terwijl we onder de 40 procent willen zitten. Dan kunnen we niet én groeien in Frankrijk én geld uitgeven aan full service centra; dan moeten we een keuze maken.”

6 De schuldgraad is maar net boven de doelstelling van 30 tot 40 procent. Waarom is dat zo’n groot probleem?
“De grens in de convenanten is 60 procent, er is dus zeker geen reden tot paniekvoetbal en daarom gaan we de verkoop van Frankrijk ook geleidelijk doen. Aan de andere kant spelen er wel twee dingen. Ten eerste nemen de operationele risico’s toe. Huurcontracten worden korter en hebben vaker een omzetcomponent, en we gaan transformeren. Daar zit gewoon een risico in. Met die onzekerheid is het beter om iets voorzichtiger te zijn met de schuldpositie. Daarnaast eisen aandelen- en obligatiemarkten dat ook van ons. Als wij door de 50 procent zouden schieten, wordt het lastig om ongedekt te financieren. Tegelijkertijd is het zo dat als wij één keer financieren met een hypotheek, alle andere financiers ook meteen voor de deur staan. Dan moeten we alles herfinancieren en dat is wel een punt.”

7 Die hoge schuldgraad is het resultaat van de afwaarderingen van het vastgoed. Is het niet vreemd dat de waarde van goed verhuurd vastgoed zo hard daalt?
“Dat vind ik ook, maar het komt door de huurniveaus. Onze winkelcentra zijn voor 95 procent verhuurd, maar de huur daalt wel. Als er iemand weggaat, komt er iemand anders die minder betaalt, dat is gewoon de realiteit van vandaag de dag. Ik denk wel dat de investeringsmarkt een keer gaat draaien. We hebben sommige centra waar we een rendement van 8 procent maken. Dat gaat natuurlijk nergens over met een rente van 0 procent. Alleen moet er het gevoel in de markt zijn dat we op huurniveaus zitten vanaf waar er weer een groei komt die gelijk is aan de inflatie. Dan is 8 procent wel heel veel en kan het ook weer hard gaan, en dan zie je opeens weer heel veel kapitaal komen, maar het vertrouwen moet er zijn.”

8 Het keerpunt zal dus zijn dat de huurinkomsten per vierkante meter weer groeien?
“Huurgroei en dat mensen het gevoel hebben dat de balans weer is gevonden. Dat zal ook per locatie verschillen. Vandaar dat wij dat voor willen zijn en zeggen: we reduceren het aantal vierkante meters winkels nu al.”

9 Voor beleggers is vastgoed vooral interessant vanwege het dividend en de voorspelbaarheid. Blijft dat voor het aandeel Wereldhave gelden?
“Ja, daarom geven we ook die bandbreedte van 1,40 tot 1,50 euro winst per aandeel. Het is voorspelbaarheid de verkeerde kant op, maar daarna komt 4 tot 6 procent groei per jaar. Daarvoor durven we ook onze handen in het vuur te steken. Dat is ook wel een risico, want als het 1 euro wordt, dan zit ik hier niet meer. Ik snap dat het geen leuke boodschap is, maar we hebben gekozen voor dit scenario. We hebben ook gekeken naar alles liquideren en naar een fusie, maar dit is het scenario dat de meeste waarde oplevert.”

10 Wereldhave is opgericht in 1930. Was opheffen echt een optie?
“Het was een vraag tijdens de aandeelhoudersvergadering en ik vind het ook een terechte vraag. We hebben ernaar gekeken, maar het heeft bepaalde fiscale consequenties die heel negatief zijn. Daarnaast is er een commerciële reden. Op het moment dat je dat aankondigt, heb je twee problemen. Aan de ene kant een personeelsprobleem, dan loopt al het personeel weg en krijgen we ons vastgoed niet meer goed verhuurd. Aan de andere kant is het zo dat als de hele wereld weet dat jij verkoper bent, iedereen denkt ‘laten we nog maar even wachten’. De prijs gaat dan naar beneden. Dus op papier lijkt het altijd heel aantrekkelijk, maar we hebben met behulp van makelaars berekend dat het toch minder oplevert.”

11 En een fusie was ook geen goed alternatief?
“Dan zie je dat de mogelijkheden die er zijn, allemaal partijen betreffen die een hogere schuldgraad hebben, dus dat probleem los je daarmee niet mee op. Het is ook heel moeilijk een partij te vinden die aanvullend is. Het kwam er op de beurs niet uit, maar op termijn creëert dit de meeste waarde.”