De prijzen van woningen, maar ook die van kantoorpanden en winkels, kunnen behoorlijk grillig verlopen. Recentelijk is er veel aandacht voor de ‘oververhitte’ Nederlandse huizenmarkt, maar op de lange duur ontwikkelt de waarde van vastgoed zich meestal in lijn met het algemeen prijspeil, de inflatie. Voor de eigenaar van de panden, de belegger, bestaat het rendement naast deze gestage waardestijging vooral uit de huurinkomsten minus de gemaakte kosten voor de financiering en de exploitatie: de netto huuropbrengst.

In vergelijking met aandelen geeft een belegging in vastgoed een vrij stabiel rendement. Vastgoedfondsen hebben een relatief hoog dividendrendement en bewegen minder grillig dan het gemiddelde beleggingsfonds in aandelen. Er is bij beursgenoteerde vastgoedfondsen wel enige invloed van het beurssentiment, maar de waarde van de panden is maar beperkt afhankelijk van de gang van zaken bij beursgenoteerde bedrijven, onder meer omdat vaak met meerjarige huurcontracten wordt gewerkt.

De relatief zekere huurinkomsten zorgen zo voor een stabiel rendement, dat ieder kwartaal of jaar kan worden uitgekeerd. Bij supermarkten zijn huurcontracten van vijf tot tien jaar gebruikelijk, bij kantoren, parkeergarages en zorgvastgoed kan die periode tot twintig jaar oplopen, soms nog langer.

Beleggen brengt natuurlijk in iedere categorie risico’s met zich mee. De belangrijkste in het geval van vastgoed zijn het risico van leegstand, fluctuaties in de marktwaarde, financieringsrisico’s, het risico van beperkte spreiding en die van een beperkte verhandelbaarheid. Vooral die laatste twee maken dat een belegging in een vastgoedfonds vaak aantrekkelijker is dan zelf een pand kopen.

Op de Amsterdamse beurs zijn vastgoedfondsen als Unibail-Rodamco-Westfield, Eurocommercial Properties, WDP en Wereldhave te koop. Hieronder drie fondsen die in dit soort ondernemingen beleggen, maar dan over de hele wereld.




Drie wereldwijd in vastgoed beleggende fondsen
Het Franse Axa WF Framlington Global Real Estate Securities is een van best presterende fondsen in deze categorie, hoewel het fonds de relevante index de laatste jaren toch net niet bij wist te houden. Dat had ongetwijfeld te maken met de kosten voor dit fonds, die met 1,16 procent op jaarbasis bovengemiddeld zijn.

Axa hanteert desalniettemin een sterk ‘research gedreven’ proces met een langetermijnhorizon.

Het fonds heeft meer dan de helft van het fondsvermogen (280 miljoen euro) in de Verenigde Staten belegd. Dat is overigens in lijn met de vergelijkingsindex.

Het fonds vermijdt de opkomende markten, en in de top 10 treffen we vooral Amerikaanse fondsen aan, waarvan het op de New York Stock Exchange genoteerde Welltower uit Toledo, Ohio (ticker WELL) de grootste belegging vormt. Welltower verhuurt in de VS vooral seniorenwoningen en kantoren aan medische instellingen.

Het iShares Developed Real Estate Index Fund is een indexfonds dat zijn benchmark volgt door in alle mogelijke componenten van de index te beleggen. Groot voordeel van dit type fonds is dat de kosten laag zijn (lopende kosten zijn hier 0,2 procent) waardoor beleggers het op de lange duur naar verwachting goed doen in deze categorie, waar actieve beleggingsfondsen het traditioneel moeilijk hebben om hun vergelijkingsindex te verslaan. Deze tracker bestaat pas sinds 2017, maar is nu met 1,8 miljard euro al aanzienlijk groter dan de twee actieve fondsen die wij hier bespreken.

De regionale verdeling van de portefeuille is vergelijkbaar met het hiervoor besproken Axa-fonds, en in de top 10 treffen we maar liefst vier overeenkomstige namen aan. Daaronder het ook op de NYSE genoteerde Prologis uit San Francisco (ticker PLD), dat bij iShares de grootste belegging is. Prologis, ook in onze contreien een bekende naam, is vooral groot in industrieel vastgoed en distributiecentra.

Het Morgan Stanley Global Property Fund is een fonds dat kan bogen op een gedisciplineerde strategie en het heeft een ervaren team, maar de prestaties waren in de afgelopen jaren niet om over naar huis te schrijven. Met een omvang van bijna 900 miljoen dollar is het een stuk groter dan Axa WF Framlington Global Real Estate Securities, maar minder dan de helft van het iShares Developed Real Estate Index Fund.

Regionaal wijkt de portefeuille van dit Morgan Stanley-fonds ook sterk af: slechts 32 procent is in de Verenigde Staten belegd, 14 procent in Japan, wat relatief veel is. Grootste belegging is ook hier Amerikaans: Simon Property Group uit Indianapolis (NYSE ticker SPG). Op de tweede plaats treffen we hier zowaar een AEX-component aan: Unibail-Rodamco-Westfield.

De kosten voor dit fonds liggen met ruim een procent rond de mediaan voor deze categorie.