Warren Buffett is zelf nog niet gesignaleerd in Berlijn. Maar zijn directeur Gino Blefari van dochteronderneming Berkshire Hathaway Homeservices genoot half november zichtbaar van zijn tour in de Duitse hoofdstad. Breed lachend poseert de Amerikaan op de Gendarmenmarkt tussen de Franse en Duitse Dom op het bekende plein van Berlijn.

Buffett is druk bezig met de expansie van zijn relatief nieuwe makelaarsorganisatie. Kwalitatief hoogstaande huurwoningen zijn volgens de firma van de superbelegger een goede investering voor beleggers met lange adem, ook al liepen de prijzen al aanzienlijk op. Tegen de achtergrond van dreigende handelsconflicten in de wereld en kantelende beurzen kunnen vastgoedaandelen als “een stabiel anker” functioneren in een aandelenportefeuille, zegt de Duitse vastgoedanalist Manfred Neuhöfer van F+B Forschung und Beratung in Hamburg. "Woningbeleggingen kunnen beleggers zeker stabiliteit brengen. Ze zijn eigenlijk min of meer onafhankelijk van de economische conjunctuur."

Duitsland worstelt net als Nederland met een fundamenteel gebrek aan evenwicht tussen de sterke vraag naar woningen en het beperkte aanbod. Terug naar Buffett. Berkshire Hathaway Homeservices is in tien jaar tijd een van de grootste makelaarsorganisaties van de Verenigde Staten geworden. Een slordige 50.000 makelaars gebruiken als franchisenemers de naam van Berkshire Hathaway. Duitsland was de eerste markt buiten de VS die de onderneming heeft betreden. Voorjaar 2018 sloot makelaarsorganisatie Rubina Real Estate uit Berlijn zich als eerste aan. Kopers en investeerders uit Duitsland worden geadviseerd, maar vooral ook buitenlandse investeerders uit China, India en het Midden-Oosten.

Speculatie
Wie de temperatuur van de Duitse markt voor woningvastgoed wil meten, moet met Carsten Heinrich praten. Hij is de man die sinds kort Berkshire Hathaway op zijn visitekaartje heeft staan. “Speculatie past niet echt in de Duitse vastgoedmarkt”, vertelt Heinrich in zijn kantoor op een steenworp afstand van de beroemde voormalige grensovergang Checkpoint Charlie. “Maar de tijden zijn sterk veranderd. Berlijn is een grote markt met 3,6 miljoen inwoners. Elk jaar komen er 40.000 inwoners bij. De verhuizing van de regering en recent de ontwikkeling tot een start-uphoofdstad heeft de Berlijnse woningmarkt een flinke injectie gegeven.” Mensen die uit het buitenland komen en een woning kopen en zich in de stad vestigen, verbazen zich volgens de makelaar over de levenskwaliteit: kinderopvang is gratis, studeren en de huren zijn weliswaar opgelopen, maar onder het niveau van wereldsteden New York, Londen, Sjanghai (en Amsterdam).

Berkshire Hathaway Homeservices zoekt partners in Milaan, Parijs, Madrid, Mexico-Stad, Hongkong en Tokio. In Duitsland staat financieel centrum Frankfurt op de nominatie. Een samenwerking met Buffett zorgt in lokale vastgoedmarkten voor uitstekende publiciteit, weet Blefari. “Het zijn leuke tijden voor ons. We zijn het mooiste meisje op het bal.” De uitbreiding van de makelaarsorganisatie van de razend succesvolle belegger uit de VS naar Duitsland kan gezien worden als een teken van vertrouwen. Ondanks de prijsstijgingen is de absolute top van de woningmarkt nog niet bereikt in Duitsland, meent Heinrich.

Huurdersstad
“Berlijn is een bijzondere stad die nog steeds bezig is met een inhaalslag. Het is een huurdersstad. Dat komt ook omdat mensen in West-Berlijn niet durfden te kopen. Ze vreesden dat de Russen zouden binnenvallen. Maar inmiddels staat de stad er economisch gezond voor.” Het imago ‘arm maar sexy’ dat de vorige burgemeester op Berlijn plakte, is gedateerd. Dat een Chinees staatsfonds in 2016 voor twee miljard euro een woningportefeuille heeft opgekocht, is volgens de makelaar veelzeggend. De Europese markt voor beleggingen in huurwoningen is sinds 2010 ruim vertienvoudigd. De Duitse markt is veruit de grootste in Europa, maar heeft wel zijn haken en ogen. In Duitsland wordt verhoudingsgewijs meer gehuurd dan in Nederland. Huizenbezitters worden fiscaal aangeslagen als ze hun huis verkopen binnen tien jaar.

Liever woningen
Ongeveer twintig miljoen woningen in Duitsland zijn huurwoning. Ongeveer 5 procent daarvan is in handen van beursgenoteerde fondsen. De interesse voor woningvastgoed bij beleggers is verklaarbaar. Staatsobligaties renderen niet. Veel aandelenbeurzen tikten vorig jaar pieken aan. De waarderingen van veel beursfondsen staan ondanks de correctie nog bovengemiddeld hoog. In Nederland maken vastgoedfondsen voor particulieren een comeback als onderdeel van dezelfde trend. Beleggen in stenen is mede door woningtekorten relatief veilig en het biedt investeerders doorgaans bescherming tegen inflatie. De cijfers over de Duitse vastgoedmarkt geven reden tot optimisme. Vastgoedfondsen in Duitsland hebben het over de laatste vijf jaar gemeten twee keer zo goed gedaan als de Duitse hoofdgraadmeter DAX. Beleggers zijn minder enthousiast over kantorenvastgoed en winkelvastgoed dan over woningportefeuilles, merken analisten op.

Winkelvastgoed heeft door de razend snel toenemende populariteit van online winkelen een verhoogd risico. “Traditionele detailhandelszaken worden ernstig bedreigd”, aldus Chris Taylor van de Britse grootbelegger Hermes in zijn vooruitblik op dit jaar, “door het weglekken van omzet naar het internet en de impact van de demografie en levensstijltrends.” De vraag naar kantorenvastgoed is ook afgenomen. “Technologie en milieuoverwegingen hebben een soortgelijke diepgaande impact. ”Blijft over: beleggen in appartementen en huizenblokken voor de verhuur. Onder het Europese beursgenoteerde vastgoed is ook goed terug te zien dat beleggingen in huurwoningen veel gevraagd zijn. Duik wat dieper in de grootste economie van Europa en dan valt de hoofdrol op van Vonovia. Het beursgenoteerde vastgoedbedrijf is de grootste woningverhuurder van Duitsland en maakt deel uit van de DAX. Het bedrijf met een beurswaarde van ruim 20 miljard euro heeft gezorgd voor de explosieve groei van beleggingen in huurwoningen in het land.

Vonovia is niet de enige nieuwe ster aan het firmament. Concurrenten op de beurs zijn Deutsche Wohnen en LEG Immobilien. De eerste onderneming heeft een beurswaarde van een slordige 15 miljard euro. LEG Immobilien is een kleine 7 miljard waard. TLG Immobilien is de kleinste van het stel met een beurswaarde van 2,5 miljard euro. Dan is er nog Buwog, een redelijk bekend Oostenrijks beursfonds met een portefeuille appartementen in eigen land en een aantal grote Duitse steden. Maar dat bedrijf is onlangs ingelijfd door Vonovia. De machtige woningbelegger en vastgoeddienstverlener uit Bochum heeft nu circa 400.000 huurwoningen in bezit. Het bedrijf betaalt een prima dividend en de beurskoers laat een mooie lijn omhoog zien. Sinds de beursgang in 2013 is het aandeel grofweg 150 procent gestegen. De lage rente en de langdurige economische groei zijn de belangrijkste aanjagers van het succes. Maar is dat houdbaar? De vastgoedzeepbel kan barsten als de rente weer gaat klimmen en Duitse huizenkopers voorzichtiger worden dan ze al zijn. In de Verenigde Staten is de hypotheekrente de afgelopen maanden gestegen. Europa kan komende tijd volgen.

Zeepbellen
Vastgoedanalist Neuhöfer van F+B Forschung und Beratung waarschuwt dat uit zijn onderzoek blijkt dat “de dynamische groei” van de Duitse residentiële vastgoedmarkt sinds begin 2018 “aanzienlijk” is verzwakt. Voor het eerst sinds lange tijd stagneren de huren in nieuwe contracten. “De huren in de steden in Duitsland hebben een niveau bereikt waarop ze voor te veel Duitsers een te groot deel van het inkomen opslokken. We zien de huren daardoor zijwaarts bewegen. ”Het woord zeepbel valt geregeld. In de UBS Global Real Estate Bubble Index worden de huizenmarkten in Frankfurt en München genoemd als belangrijkste zeepbellen in Duitsland. Maar dat betekent niet dat de zeepbel ook op knappen staat.

Neuhöfer: “Het is duidelijk dat de prijzen in Frankfurt nog verder kunnen stijgen. De vraag naar woningen in het hogere segment neemt door de brexit toe. Ik denk dat de interesse van de organisatie van Buffett voor de stad ook daardoor te verklaren is.” Het zijn volgens de vastgoedanalist uiteindelijk de huren die indirect de prijzen in de vastgoedmarkt opdrijven en niet de investeerders met de aan- en verkoop van portefeuilles.

Vastgoedanalisten van onderzoeksbureau Empirica waarschuwen voor een verhoogd risico op overwaardering, niet alleen in de stad maar ook in de krimpende regio’s. Elk kwartaal maakt het bureau een ‘zeepbelindex’. Steeds meer beleggers hebben hun aankoopactiviteiten verplaatst naar de gebieden buiten de stad vanwege de lagere rendementsverwachtingen in de steden. Net als in Nederland verleggen niet alleen investeerders, maar ook steeds meer stadsbewoners als kopers hun interesse naar de voorsteden. “Het is niet ongevaarlijk”, waarschuwt Empirica, “als investeerders zich steeds meer gaan richten op regio’s, want als de zeepbel barst, is daar veel hoger risico op leegstand dan in de grote steden.”

Van de Duitse hoofdfondsen uit de DAX is er maar één onderneming die in 2017 voor de volle honderd procent afhankelijk was van de Duitse markt: Vonovia. Het vastgoedbedrijf heeft bewust verschillende overnames gedaan om toegang te krijgen tot de Duitse beursindex zodat buitenlandse beleggers het bedrijf zien staan. Beleggen in dit beursfonds dat zo eenzijdig leunt op de Duitse markt heeft voordelen vanwege het lokale karakter. Vonovia heeft in 2018 wel de eerste stappen over de grens gezet. Frankrijk en Nederland worden mogelijke jachtterreinen van de relatief onbekende vastgoedgigant. Toen Vonovia nog Deutsche Annington heette, stond de Nederlander Wijnand Donkers aan het roer. Het bedrijf heeft een “radicale strategiewijziging” doorgevoerd onder de Duitse leiding, zegt Neuhofer. Alle activiteiten die eerst waren uitbesteed, zijn nu binnenshuis gehaald.

Weekblad Der Spiegel publiceerde vorige maand een artikel over de opmerkelijke eigenschappen van Vonovia. De groep heeft ongeveer 350 dochterondernemingen, voornamelijk vastgoed- en houdstermaatschappijen, maar in toenemende mate ook dienstverlenende bedrijven die het werk van ambachtslieden, winterdiensten, tv-kabelverbindingen of leesdiensten aanbieden.

Kozijnenfabriek
Neuhöfer: “Vonovia spaart zo heel veel omzetbelasting uit. Ze hebben duizenden mensen in dienst en zelfs een eigen kozijnenfabriek.” Vonovia krikt de waarde van zijn portefeuilles van woonblokken en grond op door handig te bouwen. “Vroeger werd in Duitsland veel ruimte vrij gehouden in nieuwbouwblokken. Vonovia heeft de oppervlaktes in eigendom. Ze bouwen er huizenblokken tussen of ze zetten verdiepingen op bestaande huizen. Vonovia is razendsnel gegroeid en de stap naar het buitenland is niet eerder vertoond. Maar deze praktijken maken Vonovia omstreden.”

Vonovia heeft vaker slechte publiciteit. Huurders klaagden over buitensporige huurverhogingen na renovaties. Vonovia besloot om die reden investeringen in Duitse woningen drastisch terug te schroeven. Vonovia heeft aangekondigd de vrijgekomen middelen te investeren in nieuwe gebouwen en moderniseringen in Zweden, waar de acceptatie van huurverhogingen na het opknappen en energiezuiniger maken van woningen veel groter is. ‘Sprinkhaan op zoek naar zondebok’, was prompt de kop boven een artikel in de linkse Tageszeitung omdat huurders van Vonovia de schuld krijgen terwijl er meer speelt. De Duitse regering heeft net nieuwe regels aangenomen die huurverhogingen na renovaties aan banden leggen. Vastgoedbedrijven zullen minder renovatiekosten mogen doorrekenen aan hun huurders.

Maar dat hoeft aandeelhouders niet hard te raken. Het dividend wordt verhoogd en aan de winstdoelstellingen wordt vastgehouden, in tegenstelling tot veel andere grote Duitse beursfondsen. De meeste analisten zijn positief over Vonovia. Het bedrijf zal nog jaren profiteren van de lage rente en de stijgende vraag naar woningen. Bovendien zorgt de omvang van het bedrijf voor een enorm synergiepotentieel dat de bestuurders er nog niet volledig uitgeperst hebben. Voor beleggers is de onderneming aantrekkelijk vanwege haar stabiele inkomsten en dividenden en daarmee houvast in deze onzekere tijden.

Vastgoedhoogleraar Steffen Sebastian van de Universiteit Regensburg zegt over de explosieve groei van woningbeleggingen “Deze ontwikkeling is ongebruikelijk in de zin dat niemand de omvang van de groei op deze manier heeft voorspeld. De rol van Vonovia is zeker belangrijk. Na negen jaar van opleving kan te allen tijde een einde aan de economische cyclus worden verwacht. Maar de ECB zal de rentevoeten pas verhogen als de inflatie duurzaam is. Dit zal alleen het geval zijn in een positief economisch klimaat, wat op zijn beurt een positief effect zal hebben op de vraag op de huurmarkt.”

Op de vermeende omstreden praktijken van Vonovia reageert hoogleraar Sebastian gelaten. “Als je met lokale beslissers praat, is de reputatie van Vonovia in de meeste gemeenschappen meestal goed. In een groot vastgoedbedrijf dat een groot aantal appartementen beheert zullen er echter altijd huurders zijn die – terecht of onterecht – ontevreden zijn. ”Vastgoedaandelen kunnen volgens hem een stabilisator zijn in een aandelenportefeuille in tijden van handelsconflicten. “Voor zover het bedrijfsmodel van een vastgoedonderneming onafhankelijk is van de export, klopt dat.”

Toch is niet iedereen overtuigd. Neem Warren Buffett. Met de hulp van de Duitse topmakelaar zet hij voet aan wal in de belangrijke grootstedelijke vastgoedmarkten. Maar dat betreft niet meer dan een veilige uitbouw van een franchiseorganisatie van makelaars. Heinrich maakt een ding duidelijk bij het afscheid bij de lift. In Duitse woningportefeuilles investeert de beroemde Amerikaanse belegger vooralsnog niet. “Nee, geen cent”, lacht hij.