De lage spaarrente houdt de zoektocht van particuliere beleggers naar hoogrenderende ‘veilige’ investeringen springlevend. Aanbieders van niet-beursgenoteerde beleggingen ruiken hun kans om geld op te halen. Deze producten vertonen een aantal opvallende gelijkenissen die beleggers tot nadenken zouden moeten stemmen.

Het is inmiddels alweer zes jaar geleden dat toezichthouder AFM waarschuwde voor beleggen in niet-beursgenoteerd vastgoed. Sindsdien is het klimaat voor dit soort producten alleen maar verbeterd. De rente is sinds 2012 gedaald van boven de 2 procent tot praktisch nul. Veel mensen met spaargeld zijn op zoek naar beleggingen die ook maar een beetje renderen, en tegelijk veilig en stabiel zijn.

De overeenkomsten tussen al die aanbiedingen zijn opvallend en veelzeggend. Het gaat meestal om vastgoed, waarbij de bestemmingen variëren van studentenwoningen en vakantiehuizen tot betaalbare huurpanden en asielzoekerscentra. Hieronder elf zaken die verder opvallen.

1. Met schuld overladen
Door flinke schulden aan te gaan, kunnen aanbieders een hoog rendement voorspiegelen. Maar wel met bijbehorend hoger risico.

Door een groot deel van een beleggingspand te financieren met bankleningen kan een belegger het rendement op de eigen inleg opkrikken. Doordat de bankrente (aanzienlijk) lager is dan het verwachte huurrendement – huurinkomsten gedeeld door investering – levert elke euro die wordt bijgeleend een hoger rendement op.

Ferax, een fonds dat miljoenen bij beleggers wil ophalen om te investeren in huurwoningen, is een duidelijk voorbeeld van deze schuldappetijt. Volgens het prospectus zal het fonds “streven naar een bancaire financiering die 65 tot 70 procent van de totale investering beloopt.”

De financiële hefboom werkt echter twee kanten op: daalt het vastgoed in waarde, dan komen de klappen ook hard aan. De bank heeft het recht van eerste hypotheek. Obligatiehouders staan achteraan in de rij als het onverhoopt misgaat.

De hoge schuldengraad maakt het fonds ook kwetsbaar voor rentestijgingen. Volgens de website van Ferax moet dit voorlopig geen probleem zijn want “de rente is voor langere tijd vastgezet”, maar hoeveel jaar dit precies is meldt Ferax niet.

2. Een hoge vaste rente, maar eigenlijk niet hoog genoeg
Aanbieders proberen beleggers te trekken door een hoge, vaste vergoeding te beloven. Beleggers lopen echter een groot risico zonder dat ze daar voldoende voor beloond worden.

Gemene deler bij veel van de aanbiedingen is de nadruk op de hoge vaste rente die beleggers wordt voorgespiegeld. De risico’s krijgen minder aandacht in het advertentiemateriaal van de aanbieders. Kleine beleggers verschaffen in feite achtergesteld kapitaal. Van hen moet het geld komen dat niet van banken wordt geleend. Als het mis gaat met een fonds zal de bank eerst zijn lening opeisen, waarna weinig overblijft voor de beleggers. Zij zijn wel blootgesteld aan het neerwaarts risico, maar niet aan het opwaarts potentieel.

Het Meerdervoort garantiefonds, een van de proposities waarvoor nu ook beleggers worden gezocht, laat duidelijk zien dat particuliere beleggers een fors neerwaarts risico lopen, zonder daartoe afdoende beloond te worden.

De solvabiliteit van dit fonds is slechts circa 2 procent. “Het risicoprofiel van de obligaties lijkt daardoor op het risicoprofiel van aandelen”, aldus het informatiedocument van het fonds, waarin verder staat dat door deze structuur de aanbieder “relatief snel niet meer aan haar verplichtingen op de obligaties zal kunnen voldoen.”
In het “verwachte scenario” toucheren de obligatiehouders een “vast rendement” van 5,2 procent per jaar terwijl de aanbieders zelf hun inleg twintig keer over de kop kunnen zien gaan (verwachte waardestijgingen van het vastgoed meegenomen). Alles wijst erop dat het product zo is opgezet dat het vooral lucratief is voor de initiatiefnemers.

Bij Ferax is voor kleinere beleggers de risico-rendementsverhouding ook scheef. Wie voor minder dan 25.000 euro obligaties afneemt, maakt aanspraak op een vast rentepercentage van 4,5 per jaar en krijgt na zeven jaar zijn inleg terug. Deze rentevergoeding groeit wel mee met de inflatie over de looptijd (de consumentenprijsindex berekend door het CBS).

Meedelen in de “jaarlijkse winst en verkoopopbrengst” is alleen weggelegd voor beleggers die ten minste 25.000 euro investeren. Uit berekeningen in het prospectus blijkt dat deze grotere beleggers een rendement van minimaal 8 procent voorgespiegeld krijgen, dat op kan lopen tot 12,5 procent als het vastgoed tegen de geprognosticeerde marktwaarde wordt verkocht (de waarde groeit in dit scenario mee met de verwachte inflatie). Dat is dus bijna drie keer zo veel rendement als de kleine obligatiehouder krijgt overgemaakt. Het risico is in beide gevallen echter identiek. Kleine beleggers lopen evenveel risico, maar hebben een veel lager rendement

3. Geen pottenkijkers
De aanbiedingen zijn zo opgezet dat toezicht van de Autoriteit Financiële Markten minimaal is.

“Het vermijden van hoge toezichtskosten” is een vaak gehoord argumenten van partijen om hun aanbieding zo te structureren dat er buiten het toezicht van de AFM wordt geopereerd. Een belegging is bijvoorbeeld vrijgesteld van AFM-toezicht als alle beleggers gezamenlijk in totaal hooguit 5 miljoen euro in de belegging kunnen investeren.

Dan heeft de aanbieder geen vergunning nodig, en is het prospectus – waarin cruciale informatie over de belegging staat – niet gecontroleerd door de AFM.

Bij het Ferax-vastgoedfonds wordt uitdrukkelijk vermeld dat niet meer wordt opgehaald dan 2,5 miljoen euro.
Dat is de grens voor een vrijstelling die gold tot 1 oktober 2017.

De AFM wijst er al sinds 2012 op dat extra waakzaamheid geboden is voor producten die buiten haar toezicht vallen. “Is het product niet goedgekeurd door de AFM? Wees dan extra alert en doe zelf onderzoek naar de belegging en aanbieder of beheerder”, zo schrijft de toezichthouder in een rapport.

4. Nadruk op potentieel, risico’s onderbelicht
De vooruitzichten zijn altijd rooskleurig.

Doordat de toezichthouder het prospectus niet beoordeelt, hebben aanbieders alle ruimte om het rendement van hun propositie zo mooi mogelijk voor te stellen en de risico’s weg te moffelen. Zo geeft Meerdervoort aan dat investeren in woningen “veilig en solide is”, aangezien “vastgoed immers een tastbaar bezit is”. In het “verwacht scenario” wordt uitgegaan van een waardestijging van net geen 6 procent per jaar voor het vastgoed in de komende zeven jaar.

In het “behoudende scenario” stijgen de prijzen met de door het fonds verwachte inflatie van 2,1 procent mee. Een scenario waarin prijzen dalen wordt niet gegeven. Ook Ferax geeft geen (negatief) scenario waarin vastgoedprijzen omlaaggaan.

Op dit vlak onderscheidt het Woned-fonds, een vastgoedaanbieding uit de koker van het veel adverterende Hanzevast Capital, zich van de andere twee aanbieders. Hanzevast geeft duidelijk aan dat er “geen enkele garantie is dat de nagestreefde rendements-doelstelling wordt bereikt.”

5. Hoge kosten
Niet-beursgenoteerde beleggingsproposities brengen vaak hoge kosten in rekening. In tegenstelling tot het vaste rendement wordt dit niet van de daken geschreeuwd.
Het Meerdervoort garantiefonds geeft in een brief aan potentiële participanten aan dat “er geen sprake is van emissiekosten, opstartkosten, aankoopkosten, verkoopkosten of andere kosten. In het garantiefonds worden er geen kosten in rekening gebracht. U ontvangt enkel een vaste rente over uw inleg gedurende een vaste termijn, waarna u uw gehele inleg terug ontvangt”, aldus de brief.

Wie doorleest, leert dat van elke euro inleg 95 cent wordt belegd. 5 procent wordt afgeroomd om “kosten te dekken”. De brochure vervolgt met een waslijst aan kosten die samenhangen met het uitbaten van het vastgoed, denk aan verzekeringen, accountancykosten en reserveringen voor onderhoud.
Bij Ferax en het Woned-fonds zijn de kosten navenant. Zo rekent Ferax onder meer 5 procent van de huurinkomsten als management fee en nog eens 3 procent in de vorm van een beheervergoeding. De laatste fee van 3 procent wordt ingehouden “totdat een externe beheerder is gevonden”. Het is onduidelijk op welke termijn een externe beheerder moet zijn gevonden.

In het prospectus van het Hanzevast-fonds is te lezen dat het beheer ook uitgevoerd zou kunnen worden door Hanzevast BV, een aan de aanbieder gelieerde entiteit. “Op de datum van het prospectus is nog geen derde partij als dagelijkse vastgoedbeheerder aangesteld.”

6. Het management belegt mee, maar niet uit eigen zak
De directie belegt vrijwel altijd mee met de participanten. Maar niet altijd met eigen geld.

“Als obligatiehouder heeft u de zekerheid dat uw belang ook ons belang is”, aldus de website die aangeeft dat “de leidinggevenden van Ferax ook zelf in het vastgoed beleggen.”

“De directie van Ferax zal steeds een belang van tussen de 5 en 15 procent in het eigen vermogen aanhouden”, aldus de website, die verder verduidelijkt dat met “eigen vermogen de totale investering minus de bankleningen wordt bedoeld.”

Wat dus de kleine particuliere belegger als een obligatie – vreemd vermogen – in de maag krijgt gesplitst, blijkt nu opeens toch eigen vermogen. Het is duidelijk dat de directie zich niet laat afschepen met een vast rendement van maximaal 5 procent van de obligatiehouders, maar voor de volle 12,5 procent gaat en wel wil meedelen in de winst.

Het lijkt er bovendien op dat het bestuursduo Dave van Helsdingen en Paul Vernooijs geen stuiver eigen geld in de beleggingspropositie steekt. In de obligatieovereenkomst is te lezen dat de Beheer BV “afhankelijk van haar liquiditeitsbehoefte” de zogeheten initiële vergoeding geheel of gedeeltelijk investeert in de beleggingspropositie.

Die initiële vergoeding bestaat uit vijf verschillende soorten kosten – denk aan vergoedingen voor het onderhandelen en lokaliseren van het vastgoed (1,5 procent over de aankoopsom), een fee voor het begeleiden van de verbouwing (5 procent van de bouwkosten) en een provisie over het hele geïnvesteerde bedrag voor de marketing van het fonds (1 procent).

Aangezien de kosten gerekend worden over verschillende activiteiten/investeringen, is niet zo eenvoudig uit te rekenen wat de totale kosten zijn. Maar uit berekeningen van de VEB blijkt dat het al snel om meer dan 10 procent van de totale obligatie-uitgifte gaat. En dat is nog exclusief BTW.
De belangenparallel tussen participanten en de directie komt in een geheel ander licht te staan als ingelegd geld onmiddellijk ten gunste komt van het management.

Ook de 5 procent die de directie van het garantiefonds van Meerdervoort afroomt, is met een kleine 250.000 euro ruim voldoende om de “eigen inleg” van 100.000 euro in één keer terug te verdienen (5 procent van de uitgifte van 5 miljoen euro).

7. Beperkte spreiding
De spreiding is vaak beperkt, waardoor (onnodig) risico wordt gelopen.

De drie aanbiedingen die wij als voorbeeld gebruiken in dit artikel, maar ook veel andere proposities die prat gaan op een hoog gegarandeerd rendement, kennen een zeer beperkte spreiding.

Volgens het prospectus streeft Ferax ernaar zo veel mogelijk te spreiden over verschillende panden. Maar in de kern gaat het om grote panden in bijvoorbeeld Den Haag en Leiden die in meerdere kamers of studio’s in te delen zijn. Het fonds zal bestaan uit acht tot tien objecten van tussen 7 ton euro en 1,3 miljoen euro.

De producten van Woned en Meerdervoort hebben ook een beperkte spreiding. Zo belegt Meerdervoort in relatief grote panden met meerdere huurders, waardoor één object tot wel 25 procent van de totale portefeuille kan uitmaken.

Doordat alleen in woningen in het lagere en middensegment wordt geïnvesteerd – geen kantoren, winkels of logistiek vastgoed – is de spreiding ronduit beperkt.

8. Makkelijk erin, moeilijk eruit
Niet-beursgenoteerde proposities zijn nauwelijks verhandelbaar.

Aanbieders maken het zo gemakkelijk mogelijk voor beleggers om in hun fonds te investeren. Uitstappen blijkt een stuk moeilijker. Verkopen kan vaak alleen bij gratie van de aanbieder.

Zo zijn de obligaties uit het Meerdervoort Garantiefonds niet overdraagbaar. “De uitgevende instelling kan het verzoek tot terugkoop inwilligen, maar is nooit verplicht tot terugkoop.”

Uit het prospectus van het Ferax Vastgoedfonds blijkt dat het iedere belegger vrij staat om obligaties te verkopen “aan wie deze maar wil hebben”. Wel moet Ferax de nieuwe obligatiehouder accepteren, en toetsen in verband met wetgeving ten aanzien van bijvoorbeeld witwassen.

Ferax geeft aan dat het voornemens is een online marktplaats te creëren waar kopers en verkopers elkaar kunnen vinden. Dit product is echter nog “in ontwikkeling”.

9. Betere wereld
Aanbieders spelen ruimhartig in op de behoefte aan beleggingen die goed doen. Veel producten richten zich niet alleen op rendement, maar ook op een betere wereld.

Duurzaam beleggen is een rekbaar begrip, dat geen vaste internationaal erkende definitie kent, en daar weten veel aanbieders wel raad mee.

In het Ferax-prospectus staat dat Ferax “waar dat kan wil beleggen in duurzaam vastgoed en in vastgoed dat uiteindelijk verduurzaamd kan worden, met bijvoorbeeld isolatie en zonnepanelen.” Ferax betekent zelfs vruchtbaar in het Latijn, zo tekent de aanbieder op.

Maar enige verdere onderbouwing blijft uit. Zo wordt sinds begin dit jaar bij alle vastgoedaankopen van een eerder fonds van Ferax met geen woord gerept over dit soort duurzame investeringen. Ook de producten van Hanzevast en Meerdervoort streven naar duurzaamheid in de vorm van een goed energielabel.

Ferax wil op het vlak van “social impact in eigen land” het verschil maken. Of zoals de website zegt: “waarom zou je niet jongeren proberen te helpen met betaalbare woonruimte?”

10. Wacht niet tot morgen!
Om beleggers over de streep te trekken, wordt urgentie gecreëerd.

Veel aanbieders van fondsen met een hoog rendement kennen de aloude marketing-les: zorg voor (de schijn van) schaarste.

Ferax bijvoorbeeld gaf beleggers die voor 1 november inschreven op de participaties een bonus. In plaats van 4,25 procent rente per jaar krijgen beleggers – ongeacht de hoogte van de inleg – 5 procent rente. Om een nog groter gevoel van urgentie te creëren, wordt er prominent op de website gewezen op een nieuwe obligatie met een lager rentepercentage van 4.

Dergelijke methoden zijn weliswaar toegestaan, maar passen niet bij de geest van verantwoord beleggen die vraagt om een zorgvuldige en goed geïnformeerde afweging.

11. Gegevens zijn gewild
Meer informatie leidt tot meer aanbiedingen.

Beleggen buiten toezicht betekent primair dat beleggers hun eigen huiswerk nog beter moeten doen dan gebruikelijk. Het is wel goed om te beseffen dat lang niet alle fondsen even scheutig zijn met het vrijgeven van informatie. Vaak kan een prospectus alleen worden ingezien als een belegger zijn gegevens achterlaat. Reken in dat geval op meer soortgelijke aanbiedingen in de toekomst.

En er is meer: de drie in dit artikel ter illustratie opgevoerde fondsen zijn aselect gekozen uit een grotere groep van recente aanbiedingen met beschreven gemeenschappelijke kenmerken. Komende tijd zal de VEB meerdere aanbiedingen onder de loep nemen. Wilt u onze analyse op een door u ontvangen aanbieding? Laat het ons weten via vragen@veb.net