Het Triodos Vastgoedfonds wil op de komende buitengewone aandeelhoudersvergadering op 17 december voorstellen het fonds op te heffen. Dat is opmerkelijk, omdat het fonds recent nog enkele grote aankopen deed en in 2017 nieuwe aandelen uitgaf als onderdeel van een de groeistrategie.
De waarde van het vastgoed was eind september 2018 54 miljoen euro, meldt de website. Daarmee heeft het fonds een geringe omvang, wat het behalen van een goed rendement voor beleggers in de weg staat. Het Triodos Vastgoedfonds heeft dan ook niet het rendement gebracht van 6 procent per jaar waar de fondsbeheerder bij de introductie nog vanuit ging. Het fonds ging in 2004 van start met een (voor splitsingen gecorrigeerde) koers van 6,25 euro. Daar is nu nog maar 2,70 euro van over. Sinds 2006 is wel ieder jaar dividend uitgekeerd, maar ondanks dat is het totaalrendement teleurstellend te noemen. De relatief hoge kosten vanwege de geringe omvang spelen daarbij ongetwijfeld een rol.
Als aandeelhouders instemmen met het voorstel om het fonds te beëindigen kan dat inhouden dat er een openbaar bod wordt gedaan op de aandelen. Een andere mogelijkheid is dat de portefeuille wordt verkocht en het fonds wordt ontbonden en vereffend.
Het rommelde al een tijdje bij het fonds. Eerder dit jaar besloot de beheerder, Triodos Investment Management, dat het fonds continu verhandeld moest gaan worden op Euronext Amsterdam. Dit zou een beter verhandelbaarheid opleveren en daarmee een betere prijs. Omdat continu handelen niet in het systeem van Triodos Bank Nederland paste, kregen beleggers begin juli echter een brief waarin hen werd aangeraden een rekening bij een concurrent te openen zodat zij de aandelen daar nog konden aanhouden. De aandelen zijn dus al niet meer via Triodos Bank Nederland te verkopen. De betere verhandelbaarheid heeft de koers niet geholpen, die noteert nog altijd ruim onder de intrinsieke waarde van 3,24 euro (per september 2018).
Wat ook zal meespelen bij de wens tot beëindiging van het fonds is de moeilijke relatie die Triodos Vastgoed heeft met een deel van zijn beleggers. Op de aandeelhoudersvergadering van 25 mei dit jaar in Zeist kreeg het bestuur geen decharge voor de vervulling van de taken over het boekjaar 2017 en werd een aantal voorgenomen besluiten geblokkeerd.
Zo werd het voorstel om het maatschappelijk kapitaal te vergroten van 10 naar 25 miljoen euro en het aantal aandelen van 20 naar 50 miljoen stuks weggestemd. Een jaar eerder, in juni 2017, verdubbelde het Triodos Vastgoedfonds haar aandelenkapitaal al tot 16,6 miljoen tegen een uitgiftekoers van 2,80 euro. Dat was destijds gelijk aan de beurskoers, maar duidelijk lager dan de intrinsieke waarde (destijds) van 3,45 euro. Het idee was dat met de opbrengst van de emissie de onroerendgoedportefeuille kon worden uitgebreid waardoor de gemiddelde kostenvoet zou dalen. Dat is voor een deel ook gebeurd. Het fonds kocht drie panden voor een totaalbedrag van 33,3 miljoen euro. Daarnaast werden leningen afgelost.
Nu is het de vraag of het fonds in staat zal zijn een goede prijs te realiseren voor de panden in portefeuille.
In Effect 10 beantwoordde fondsbeheerder Guus Berkhout nog vragen van de VEB over de tumultueuze ontwikkelingen van het afgelopen jaar: VEB-artikel Triodos.
Effect, het magazine van de VEB, staat iedere maand bol van beleggingsnieuws en analyses. Heeft u nog geen abonnement op Effect? Word lid van de VEB, u ontvangt Effect dan iedere maand gratis.