het Triodos Vastgoedfonds heeft beleggers niet het rendement gebracht van 6 procent per jaar waar de fondsbeheerder bij de introductie nog van uitging. Het fonds ging in 2004 van start met een (voor splitsingen gecorrigeerde) koers van 6,25 euro. Daar is medio september nog maar 2,30 euro van over. Sinds 2006 is wel ieder jaar dividend uitgekeerd, maar ondanks dat is het totaalrendement teleurstellend te noemen. Dit jaar heeft de fondsbeheerder, Triodos Investment Management, besloten dat het fonds vanaf 1 augustus continu verhandeld gaat worden op Euronext Amsterdam. Dit zou als voordeel hebben dat het fonds beter verhandelbaar wordt, en dat de pr‑s tot stand komt op basis van vraag en aanbod. Deze manier van continu handelen blijft echter niet in het systeem van Triodos Bank Nederland te passen, waar beleggers slechts één keer per dag in of uit kunnen stappen.

Beleggers die via Triodos Bank Nederland in het Triodos Vastgoedfonds hadden belegd, kregen begin juli een brief waarin hun werd aangeraden een rekening bij een concurrent te openen zodat zij de aandelen daar nog konden aanhouden. Wie niets doet, houdt de aandelen, maar kan deze via Triodos Bank Nederland dus niet meer verkopen. De brief sluit af met de mededeling dat het Triodos Vastgoedfonds blijft bestaan en dat Triodos Bank verduurzaming van het Nederlandse vastgoed blijft stimuleren.

TWEELEDIGE DOELSTELLING
Dat laatste sluit ook aan bij het prospectus, waarin staat dat het beleggingsdoel (investment objective) van het fonds tweeledig is: een positieve impact op de samenleving en een solide rendement voor de aandeelhouders. In het ‘Essentiële informatiedocument’ wordt dit als volgt vertaald: “Triodos Vastgoedfonds is een CO2- neutraal vastgoedfonds dat streeft naar beleggingen in innovatieve nieuwe en bestaande duurzame bedrijfsruimte, vooral in kantoorgebouwen in centraal gelegen en stedelijke gebieden in Nederland. Het fonds wil een bijdrage leveren aan de ontwikkeling van een duurzame vastgoedsector en streeft naar het uitkeren van een stabiel dividend aan beleggers.”

Wie deze doelstelling goed tot zich laat doordringen, ziet dat het verduurzamen van de Nederlandse vastgoedmarkt voor Triodos minstens zo belangrijk is als het behalen van een goed of optimaal rendement. Een concrete doelstelling of benchmark voor het rendement wordt ook niet genoemd. De woorden benchmark en index komen in het hele document zelfs niet voor.

Een stabiel dividend heeft het fonds wel: sinds 2006 is ieder jaar dividend uitgekeerd, de laatste jaren 0,20 euro per aandeel. Daarmee heeft het fonds bij de huidige koers een dividendrendement van circa 8,5 procent.

GEEN DECHARGE
Het rommelt al maanden b‑ het Triodos Vastgoedfonds. Op de aandeelhoudersvergadering van 25 mei in Zeist kreeg het bestuur geen decharge voor de vervulling van de taken over het boekjaar 2017 en werd een aantal voorgenomen besluiten geblokkeerd.

Zo werd het voorstel om het maatschappelijk kapitaal te vergroten van 10 naar 25 miljoen euro en het aantal aandelen van 20 naar 50 miljoen stuks weggestemd. Een jaar eerder, in juni

2017, verdubbelde het Triodos Vastgoedfonds zijn aandelenkapitaal al tot 16,6 miljoen tegen een uitgiftekoers van 2,80 euro. Dat was destijds gelijk aan de beurskoers, maar duidelijk lager

dan de intrinsieke waarde (net asset value) van 3,45 euro. Het idee was dat met de opbrengst

van de emissie de onroerendgoedportefeuille kon worden uitgebreid waardoor de gemiddelde kostenvoet zou dalen. Dat is voor een deel ook gebeurd. Het fonds kocht drie panden voor een totaalbedrag van 33,3 miljoen euro. Daarnaast werden leningen afgelost.

VIER VRAGEN AAN FONDSBEHEERDER GUUS BERKHOUT

1 Hoe kijkt u op de tumultueus verlopen aandeelhouders vergadering van 25 mei terug? Zijn er zaken veranderd?
“De discussie die ontstond tijdens de laatste aandeelhoudersvergadering vormt een belangrijk signaal. We zullen onder andere de raad van commissarissen anders inrichten dan op basis van de personele unie die voor de gezamenlijke Triodos-fondsen werd voorgesteld en er wordt een BAVA voorbereid.” Triodos zocht na de aandeelhoudersvergadering contact met de investeerders die tegen de voorstellen stemden, om te inventariseren wat er volgens die partijen anders moest. Het fonds is relatief klein, wat ervoor zorgt dat de vaste kostenvoet relatief hoog is. Van ten minste één partij weten wij dat geadviseerd is panden met boekwinst te verkopen en de winst uit te keren aan de aandeelhouders. Daarnaast is verzocht eigen aandelen in te kopen zolang die ruim onder de intrinsieke waarde noteren en te fuseren met een ander vastgoedfonds, manieren om de onderwaardering weg te nemen.

Berkhout geeft duidelijk aan dat dit niet de kant is die hij op wil: “De emissie van vorig jaar is juist gedaan om het fonds te kunnen laten groeien. Hiermee verwachten we dynamiek in onze portefeuille te kunnen creëren om deze te transformeren en een sterker en efficiënter platform te bouwen om onze portefeuille te managen. Bij de keuze om te emitteren zijn de belangen van de aandeelhouders het uitgangspunt geweest en is de verwatering afgewogen tegen het strategische belang van de mogelijkheid om met een grotere en meer gefocuste portefeuille meer impact te hebben en een beter rendement te kunnen realiseren.”

2 Moeten beleggers in het Triodos Vastgoedfonds zich realiseren dat het verbeteren van de duurzaamheid van het vastgoed in Nederland belangrijker is dan maximaliseren van het (financiële) rendement?
“De missie van Triodos is het bewust gebruiken van geld voor projecten en initiatieven die een meerwaarde creëren voor mens, milieu en maatschappij. Dit wordt vaak samengevat onder de noemer duurzaamheid. Duurzaamheid betekent langetermijndenken. Wij streven naar langetermijn-waardecreatie voor alle belanghebbenden, wat naar onze overtuiging hand in hand gaat met het realiseren van (duurzaam) rendement voor investeerders. Het is dus geen kwestie van het een of het ander, maar versterkend en in samenhang met elkaar.”

3 Is er een concrete financiële doelstelling of een benchmark voor het Triodos Vastgoedfonds?
“Het fonds streeft naar de uitkering van een stabiel dividend (van 0,20 euro in de afgelopen jaren). Onze belangrijkste doelstelling is om de portefeuille te laten groeien, en daarmee tegelijkertijd een kwaliteitsslag te maken in de portefeuille. We streven ernaar de gemiddelde objectgrootte te verhogen en zijn selectief in waar we willen investeren. Wij richten ons op stedelijke, goed met openbaar vervoer bereikbare, locaties.”

4 Is aan beleggers wel voldoende duidelijk gemaakt dat het fonds ook andere (niet-financiële) doelen kan nastreven?
“Het Triodos Vastgoedfonds benadrukt in al zijn communicatie het sociale en milieubelang van duurzame kantoren. Het fonds streeft ernaar om met een langetermijnagenda duurzaamheidsdoelstellingen en financieel rendement hand in hand te laten gaan.”