Een rapport van het IMF over de Duitse financiële sector kreeg deze week veel aandacht. Daarbij lag de focus op de systeemrisico’s voor de wereldwijde financiële stabiliteit die uitgaan van Deutsche Bank. Het IMF waarschuwt in het rapport echter ook voor oververhitting op de Duitse woningmarkt.
 
De huizenprijzen in Duitsland stijgen namelijk al bijna vijf jaar harder dan de inkomens. In grote steden zoals Berlijn, Hamburg en Hannover stegen de prijzen in de tweede helft van 2015 zelfs met dubbele cijfers.
 
Er is nog geen acuut gevaar van een zeepbel, maar het IMF adviseert de autoriteiten in Duitsland wel om maatregelen voor te bereiden. Het gaat dan om grenzen aan de hypotheekverstrekking zoals die ook in Nederland de laatste jaren strikter zijn geworden.
 
Duitsland heeft dit decennium tot nu toe een van de sterkst opgaande woningmarkten ter wereld, maar ook in andere Europese landen stijgen prijzen harder dan inkomens. Oostenrijk en Zweden zitten volgens data van het IMF wat dit betreft in dezelfde buitencategorie als Duitsland.
 
Het is dan ook geen verrassing dat in beide landen centrale bankiers aan de bel hangen. In Oostenrijk wil de centrale bank dat er maatregelen worden genomen om de kredietgroei te remmen. De Zweedse Riksbank stelde begin juni zelfs dat ingrijpen nu ‘urgent’ nodig is.
 
De maatregelen waartoe de centrale banken oproepen zijn dezelfde als in Duitsland: lagere grenzen voor de ratio tussen inkomen en schuld en woningwaarde en schuld en verplicht aflossen. De vraag is echter of dat allemaal veel uithaalt in een sterk opgaande woningmarkt.
 
Het sentiment onder huizenkopers is in zo’n situatie veel belangrijker en een veel sterker drijvende factor, dan de precieze grenzen voor de hypotheekverstrekking. Dat sentiment lijkt sterk te worden beïnvloed door de extreem lage rente. Dat in Nederland de woningmarkt juist herstelde na de invoering van nieuwe, strengere hypotheekregels in 2013 geeft ook aan hoe belangrijk het sentiment is.
 
De president van het Duitse onderzoeksinstituut Ifo Hans-Werner Sinn riep in maart ook op om het ontsporen van de woningmarkten in een aantal Europese landen te voorkomen. Zijn antwoord is even eenvoudig als onrealistisch: verhoging van de rente.
 
Als Europese centrale bankiers namelijk iets gaan doen dan is het de rente verder omlaag duwen, zeker na het Britse referendum van vorige week. Dat dit onvermijdelijk leidt tot het verder opstoken van het vuur op woningmarkten in Noord-Europa, speelt daarbij geen enkele rol.
 
Wanneer de stijgende prijzen overgaan in een zeepbel die moet klappen, is niet te voorspellen. Maar als het gebeurt zal de schade voor de bancaire sector en dus het financiële systeem groot zijn. Dat centrale bankiers hiervoor waarschuwen maar tegelijkertijd het belangrijkste instrument om zo’n scenario te voorkomen niet kunnen inzetten is ironisch en pijnlijk tegelijkertijd.