Misleiding, amateurisme en slecht bestuur. Het is het ontluisterende beeld dat oprijst uit een rapportage van de Autoriteit Financiële Markten over niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen.
De AFM heeft over de periode 2009 tot 2011 gekeken naar praktijken in de sector.
Daarbij werd bij 46 fondsen onderzoek gedaan. Naar schatting 60.000 particulieren beleggen voor ongeveer 5,5 miljard euro in niet-beursgenoteerd vastgoed.
Risico
Het meest in het oog springend is de verkeerde voorspiegeling van het risico dat beleggers lopen met vastgoedobligaties. Volgens de AFM doet de term obligatie in veel gevallen eigenlijk geen recht aan het risico.
Het eigen vermogen in een fonds is ten opzichte van het vreemd vermogen vaak heel klein en aan beleggers gegeven zekerheden, zoals een recht van hypotheek op de panden, zijn in de praktijk weinig waard omdat banken een eerste hypotheekrecht hebben.
Zo lopen obligatiehouders in feite een risico dat vergelijkbaar is met dat van aandeelhouders terwijl ze niet delen in de potentiële winst.
Beloftes breken
Verder doen fondsen volgens de toezichthouder vaak niet wat ze zeggen. Geld van beleggers wordt overgemaakt aan een dochtermaatschappij en zo ingezet om andere fondsen overeind te houden. Of het verdwijnt in een risicovol ontwikkelingsproject in het buitenland.
Over het bestuur is de toezichthouder zeer kritisch. Vaak is er maar een enkele bestuurder die alles op eigen houtje bepaalt. Hierdoor is er te weinig tegengeluid en worden risico's niet goed ingeschat. Ook leidt dit ertoe dat er te weinig deskundigheid in het bestuur zit.
Bestuurders hebben vaak ofwel een vastgoedachtergrond ofwel een achtergrond in de financiële wereld. De eerste groep heeft de neiging om te veel risico te nemen en ontbeert expertise op het gebied van transparantie en regelgeving. De tweede groep mist juist de specifieke vastgoedkennis.
Amateurs
Dit leidt tot enkele opvallende zeer amateuristische praktijken. Zo komt het volgens de AFM voor dat er panden worden gekocht zonder dat de benodigde financiering volledig op orde is. Door het ontbreken van ontbindende voorwaarden krijgen fondsen en beleggers onnodige en vermijdbare kosten voor hun kiezen.
Ook schiet het beheer van vastgoed volgens de AFM vaak tekort. Huurcontracten lopen door een slechte spreiding tegelijkertijd af waardoor de inkomsten in een keer sterk terugvallen. En noodzakelijk onderhoud en vernieuwingen van panden, in de huidige markt onontbeerlijk voor de verhuurbaarheid, wordt niet uitgevoerd.
Meer grip
De AFM heeft sinds begin dit jaar meer grip op de markt. De grens voor vergunningsvrije beleggingen is verhoogd van 50.000 naar 100.000 euro.
Maar ook bij fondsen die niet vergunningsplichtig zijn, is een rol voor de AFM weggelegd. Het gaat dan vooral om de informatievoorziening aan beleggers. De toezichthouder is dan ook van plan om de komende jaren extra aandacht te blijven besteden aan de sector.
Daarbij werd bij 46 fondsen onderzoek gedaan. Naar schatting 60.000 particulieren beleggen voor ongeveer 5,5 miljard euro in niet-beursgenoteerd vastgoed.
Risico
Het meest in het oog springend is de verkeerde voorspiegeling van het risico dat beleggers lopen met vastgoedobligaties. Volgens de AFM doet de term obligatie in veel gevallen eigenlijk geen recht aan het risico.
Het eigen vermogen in een fonds is ten opzichte van het vreemd vermogen vaak heel klein en aan beleggers gegeven zekerheden, zoals een recht van hypotheek op de panden, zijn in de praktijk weinig waard omdat banken een eerste hypotheekrecht hebben.
Zo lopen obligatiehouders in feite een risico dat vergelijkbaar is met dat van aandeelhouders terwijl ze niet delen in de potentiële winst.
Beloftes breken
Verder doen fondsen volgens de toezichthouder vaak niet wat ze zeggen. Geld van beleggers wordt overgemaakt aan een dochtermaatschappij en zo ingezet om andere fondsen overeind te houden. Of het verdwijnt in een risicovol ontwikkelingsproject in het buitenland.
Over het bestuur is de toezichthouder zeer kritisch. Vaak is er maar een enkele bestuurder die alles op eigen houtje bepaalt. Hierdoor is er te weinig tegengeluid en worden risico's niet goed ingeschat. Ook leidt dit ertoe dat er te weinig deskundigheid in het bestuur zit.
Bestuurders hebben vaak ofwel een vastgoedachtergrond ofwel een achtergrond in de financiële wereld. De eerste groep heeft de neiging om te veel risico te nemen en ontbeert expertise op het gebied van transparantie en regelgeving. De tweede groep mist juist de specifieke vastgoedkennis.
Amateurs
Dit leidt tot enkele opvallende zeer amateuristische praktijken. Zo komt het volgens de AFM voor dat er panden worden gekocht zonder dat de benodigde financiering volledig op orde is. Door het ontbreken van ontbindende voorwaarden krijgen fondsen en beleggers onnodige en vermijdbare kosten voor hun kiezen.
Ook schiet het beheer van vastgoed volgens de AFM vaak tekort. Huurcontracten lopen door een slechte spreiding tegelijkertijd af waardoor de inkomsten in een keer sterk terugvallen. En noodzakelijk onderhoud en vernieuwingen van panden, in de huidige markt onontbeerlijk voor de verhuurbaarheid, wordt niet uitgevoerd.
Meer grip
De AFM heeft sinds begin dit jaar meer grip op de markt. De grens voor vergunningsvrije beleggingen is verhoogd van 50.000 naar 100.000 euro.
Maar ook bij fondsen die niet vergunningsplichtig zijn, is een rol voor de AFM weggelegd. Het gaat dan vooral om de informatievoorziening aan beleggers. De toezichthouder is dan ook van plan om de komende jaren extra aandacht te blijven besteden aan de sector.