De toch al zo fors gedaalde koers van vastgoedfonds Nieuwe Steen Investments (NSI) krijgt een nieuwe knauw door een onderhandse emissie.
Vanaf het moment dat NSI interesse toonde in kantorenfonds VastNed O/I in december 2010 is de beurskoers met circa 45 procent gedaald.
CEO Johan Buijs dacht een goede deal te doen, maar beleggers denken daar kennelijk heel anders over. Een nu aangekondigde onderhandse emissie zorgt voor nog meer koersdruk.
Korting
Buijs kocht de VastNed-panden tegen een korting van 35 procent op de ‘reële waarde'. Daar valt op het eerste gezicht geen buil aan te vallen. Zeker niet als er wat gedaan kon worden aan de leegstand.
Tot op heden heeft Buijs ongelijk. Over 2011 heeft NSI nog maar eens 37,8 miljoen euro op de kantorentak moeten afschrijven.
De NSI-topman moest ook terugkomen op zijn visie dat het dieptepunt nu wel bereikt zou zijn, want over de eerste helft van dit jaar zal er wederom afgeschreven moeten worden.
Dividendrendement
Wie zich door het aantrekkelijk ogende dividendrendement van circa 14 procent heeft laten verleiden komt voorlopig van een koude kermis thuis.
Het aandeel NSI wordt inmiddes verhandeld tegen een forse korting van 36 procent ten opzichte van de meest recent afgegeven intrinsieke waarde van 12,96 euro per aandeel.
NSI kondigt nu een onderhandse aandelenemissie aan van 25 miljoen euro tegen een prijs van 8,30 euro per aandeel. Het gaat om een uitbreiding van het aandelenkapitaal met 5 procent tegen een korting van nog eens 4 procent op de laatste beurskoers.
Een emissie is geen pretje op een koers die zo ver onder de intrinsieke waarde ligt. Het lijkt dan ook eerder een kwestie van moeten.
Het feit dat NSI voor het eerst de optie geeft het dividend in aandelen te ontvangen geeft aan dat de financiële risico's te hoog zijn opgelopen.
De balans is simpelweg te zwak in deze uiterst slechte kantorenmarkt. Wat dat betreft vormt het extreem hoge dividendrendement eerder een waarschuwing dan een koopsignaal.
Schulden
De laatst opgegeven ‘loan-to-value' van NSI, de schulden als percentage van de boekwaarde, bedraagt 57,2 procent.
Door eventuele extra afboekingen komt de grens van 60%, wat als limiet geldt voor de status van fiscale beleggingsinstelling, akelig dichtbij.
Deze zogeheten ‘fbi-status' zorgt ervoor dat een fonds als NSI geen vennootschapsbelasting over de winst hoeft te betalen, als het de winst binnen acht maanden doorstoot naar de aandeelhouder.
Schiet NSI door de 60%-grens dan behoudt het wel de fbi-status, maar mag het geen extra vreemd vermogen aantrekken. Dat zou de toekomstige groei ernstig belemmeren.
NSI verwacht echter nog dit jaar 100-120 miljoen euro op te halen met de verkoop van de Zwitserse portefeuille, wat de loan-to-value zou moeten verlagen tot onder de doelstelling van 55%.
Maar zover is het nog niet. Of zoals Frank Gerards van NSI het zei: "In deze markt ben je pas zeker van de verkoop als het geld op de bank staat."
CEO Johan Buijs dacht een goede deal te doen, maar beleggers denken daar kennelijk heel anders over. Een nu aangekondigde onderhandse emissie zorgt voor nog meer koersdruk.
Korting
Buijs kocht de VastNed-panden tegen een korting van 35 procent op de ‘reële waarde'. Daar valt op het eerste gezicht geen buil aan te vallen. Zeker niet als er wat gedaan kon worden aan de leegstand.
Tot op heden heeft Buijs ongelijk. Over 2011 heeft NSI nog maar eens 37,8 miljoen euro op de kantorentak moeten afschrijven.
De NSI-topman moest ook terugkomen op zijn visie dat het dieptepunt nu wel bereikt zou zijn, want over de eerste helft van dit jaar zal er wederom afgeschreven moeten worden.
Dividendrendement
Wie zich door het aantrekkelijk ogende dividendrendement van circa 14 procent heeft laten verleiden komt voorlopig van een koude kermis thuis.
Het aandeel NSI wordt inmiddes verhandeld tegen een forse korting van 36 procent ten opzichte van de meest recent afgegeven intrinsieke waarde van 12,96 euro per aandeel.
NSI kondigt nu een onderhandse aandelenemissie aan van 25 miljoen euro tegen een prijs van 8,30 euro per aandeel. Het gaat om een uitbreiding van het aandelenkapitaal met 5 procent tegen een korting van nog eens 4 procent op de laatste beurskoers.
Een emissie is geen pretje op een koers die zo ver onder de intrinsieke waarde ligt. Het lijkt dan ook eerder een kwestie van moeten.
Het feit dat NSI voor het eerst de optie geeft het dividend in aandelen te ontvangen geeft aan dat de financiële risico's te hoog zijn opgelopen.
De balans is simpelweg te zwak in deze uiterst slechte kantorenmarkt. Wat dat betreft vormt het extreem hoge dividendrendement eerder een waarschuwing dan een koopsignaal.
Schulden
De laatst opgegeven ‘loan-to-value' van NSI, de schulden als percentage van de boekwaarde, bedraagt 57,2 procent.
Door eventuele extra afboekingen komt de grens van 60%, wat als limiet geldt voor de status van fiscale beleggingsinstelling, akelig dichtbij.
Deze zogeheten ‘fbi-status' zorgt ervoor dat een fonds als NSI geen vennootschapsbelasting over de winst hoeft te betalen, als het de winst binnen acht maanden doorstoot naar de aandeelhouder.
Schiet NSI door de 60%-grens dan behoudt het wel de fbi-status, maar mag het geen extra vreemd vermogen aantrekken. Dat zou de toekomstige groei ernstig belemmeren.
NSI verwacht echter nog dit jaar 100-120 miljoen euro op te halen met de verkoop van de Zwitserse portefeuille, wat de loan-to-value zou moeten verlagen tot onder de doelstelling van 55%.
Maar zover is het nog niet. Of zoals Frank Gerards van NSI het zei: "In deze markt ben je pas zeker van de verkoop als het geld op de bank staat."
Gerelateerde artikelen